深圳回迁房买卖合同纠纷上诉状

　　本案上诉后，深圳中院依法改判，支持了上诉人的全部上诉请求。二审判决书详见深圳市回迁房买卖合同纠纷案例

　　民事上诉状

　　上诉人：邓某，女，汉族，19XX年10月2日出生，户籍地址广东省深圳市坪山区，身份证号码。

　　被上诉人：刘某婷，女，汉族，19XX年3月17日出生，户籍地址广东省惠州市大亚湾区，身份证号码。

　　上诉人因不服深圳市某某区人民法院作出的(2021)粤03XX民初93号民事判决书，现提出上诉。

　　上诉请求：

　　1、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，即被上诉人向上诉人支付被上诉人应双倍返还的定金差额15万元。

　　2、判决本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

　　事实与理由：

　　一审法院判决对上诉人与被上诉人之间签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》定性有误，认定事实和适用法均存在错误，且一审判决认定的事实前后矛盾，具体理由如下：

　　一、上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》转让的标的明确，即被上诉人所拥有的深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房指标(资格)。双方签订的协议所指向的标的物明确，不存在一审判决中认定的合同所指向的标的物不明确的情形。

　　上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》实际是被上诉人将其拥有或获得的回迁房的指标(资格)转让给上诉人。协议转让的是被上诉人享有回迁房的指标(资格)而并非被上诉人现有的房产(回迁房)。上诉人通过与被上诉人签订《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》从而受让并获得深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房的指标(资格)。上诉人与被上诉人双方系就回迁房指标(资格)的转让达成了《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》。双方在协议中对深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房的指标(资格)的转让作出了明确约定，双方的权利义务明确，该协议具备法律规定的合同条款。一审判决混淆了回迁房指标(资格)的转让与回迁房(现房)的转让。对现有回迁房的转让，其转让的标的系回迁房本身，双方应当在协议中约定回迁房具体的房屋位置、朝向、楼层及面积等。但回迁房指标(资格)的转让，其转让的标的是获得回迁房指标(资格)并非回迁房本身。因此，回迁房指标(资格)与回迁房(现房)二者之间并不能等同。

　　二、一审判决将上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》认定为预约合同，明显依据不足，属认定事实错误。

　　首先，原《中华人民共和国合同法》第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《中华人民共和国民法典》第四百六十四条规定，“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”上诉人与被上诉人双方就被上诉人将深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房指标(资格)转让给上诉人一事达成一致并签订了《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》。上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》系双方设立民事法律关系的协议，符合前述原《中华人民共和国合同法》及现行的《中华人民共和国民法典》中有关合同的规定。

　　其次，上诉人与被上诉人于2020年9月4日签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》中，双方就深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房指标(资格)转让的价款、面积、双方履行的方式、履约期限、违约责任等都作出了明确约定，具备合同应有的合同条款。故，《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》不能认定为预约合同。该协议就是上诉人与被上诉人真实意思的表示，协议内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议应当合法有效，双方均应全面履行。

　　第三，原《中华人民共和国合同法》中并无预约合同的规定，最早作出与预约合同有关规定的是原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)，该司法解释第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定并未使用预约合同的概念，也无预约合同的规则，但从其后半段文字表述可以进行反面推论，商品房的认购、订购、预定等协议是一种与商品房买卖合同性质不同的合同，其实质是预约合同。原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称买卖合同司法解释)第二条首次使用了预约合同的概念，并明确预约合同乃是一种独立的合同类型，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法典》采纳了前述买卖合同司法解释的规定，并对预约合同的概念进行了更清晰科学的界定。民法典第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”从上述司法解释及民法典规定来看，当事人为将来一定期限内订立合同而签订认购书、订购书、预订书等的，构成预约合同。但本案所涉及的并非具体的房屋买卖，而是回迁房指标(资格)的转让。上诉人与被上诉人签订《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》后，双方的权利义务就已明确。双方并不需要就回迁房指标(资格)的转让再作任何补充或签订任何补充协议才能明确双方的权利义务。从《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》内容来看，该协议并不符合原有司法解释及现行民法典有关预约合同的规定。上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》就是一份权利义务明确的无名合同。

　　三、一审判决既将上诉人与被上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》认定为预约合同，同时又认定该合同依法不成立，二者之间明显矛盾。

　　首先，如前所述，本案所涉《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》具备合同的一般要素，并非预约合同。

　　其次，上诉人与被上诉人均具有完全民事行为能力，双方于2020年9月4日签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》系双方的真实意思，协议内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。被上诉人如因第三方的原因不能履行的，应当向上诉人承担违约责任，而并不影响双方签订《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》的成立及效力。被上诉人非深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房的所有权人(业主)，可能导致被上诉人无法履行其与上诉人签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》，而并不能导致《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》不成立。

　　第三，即使如一审判决所认定，本案所涉《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》为预约合同，该预约合同亦已成立。本案一审判决出现了既认定协议为预约合同，又认定该预约合同不成立，存在逻辑矛盾。

　　四、被上诉人单方解除合同，系严重的违约行为，应当依法承担违约责任。

　　本案所涉《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》的性质及效力前述已做分析，在此不再赘述。上诉人与被上诉人在协议中约定了定金条款，上诉人也依约向被上诉人交付了定金，在被上诉人单方解除合同、严重违约的情况下，依法应当对其违约行为适用定金罚则。另外，根据上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”又据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方当事人可以请求其承担预约合同的违约责任。”因此，即使认定《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》为预约合同，无论是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》还是《中华人民共和国民法典》，被上诉人均应对其违约行为承担违约责任。本案在协议约定有定金条款的情形下，被上诉人依法依约应承担双倍返还定金的违约责任。

　　综上所述，一审判决认定的事实错误，适用法律错误。为保障上诉人的合法权益，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。

　　此致

深圳市中级人民法院

 

　　上诉人：

　　年 月 日