建筑物区分所有权中专用部分所有权范围的认定

 建筑物区分所有权中专用部分所有权范围的认定

——佛山市恒立信物业管理有限公司诉陈晓建物业服务合同纠纷案

丁保国

要点提示：业主的建筑物区分所有权的性质是一种较为特殊的复合性的不动产所有权，其是关于专业部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的成员权的结合。业主对专有部分享有的权利具有排他性、独占性，与一般所有权相同，但业主行使专有所有权是不得危及建筑物安全，不得损坏其他业主合法权益。在自家阳台上加装防盗网，不超出外墙外立面，属于业主专有所有权范围内，业主专有所有权属于物权范畴，不能通过合同予以排除。外墙外立面属于业主共有权范畴，外墙外立面的使用应当遵守业主公约，业主委员会授权物业公司对业主共有权部分享有一定的管理权限，业主在阳台擅自装设防盗网的行为违反了协议的约定，影响了楼宇的整体美观，对相邻住户也构成一定的安全隐患，应当拆除。

深圳房产律师案例索引

一审：佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1113号判决书。

二审：佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1145号判决书。

一、案情

原告（被上诉人）：佛山市恒立信物业管理有限公司（下称恒立信公司）。

被告（上诉人）：陈晓建。

原告（被上诉人、）诉称：陈晓建系佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园十座205房（下称涉案房屋）权利人。陈晓建在涉案房屋阳台及窗户外墙擅自安装防盗网，影响了小区的整体美观，违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》。经恒立信公司多次催告整改，陈晓建均怠于履行。恒立信公司系小区物业管理公司，为尽管理职责，维护广大业主利益，请求法院判令：（一）陈晓建对涉案房屋的南向及东向阳台防盗网进行拆除，对该单元阳台进行恢复原状；（二）诉讼费用由陈晓建承担。

法院经审理查明：恒立信公司系佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区物业管理公司，陈晓建系涉案房屋权利人。2014年6月27日，恒立信公司（甲方）与陈晓建（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《室内装修装饰管理服务协议》；乙方装饰装修房屋时，严格遵守《房屋使用说明书》和《室内装饰装修管理协议》中的规定，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施或改变其功能等。2014年8月7日，恒立信公司与陈晓建签订《锦隆花园室内装修协议》，其中第七条第2点约定“不得在楼宇外围、天面等公共场所装设防盗网、电视天线、晾衣架、纱窗、广告牌、棚架、花盆、水池等”；第七条第6点约定“为保证锦隆花园小区建筑外立面统一和谐，美化环境，不支持安装任何安全网、防盗网”。陈晓建于2014年10月份装修涉案房屋时，在东向两个窗户外立墙面加装两个防盗网，均突出于外墙外立面约三十厘米；在南向阳台加装两个防盗网，但均未突出于外墙外立面。

二、裁判

佛山市禅城区人民法院经审理认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中，恒立信公司、陈晓建于2014年6月27日签订的《前期物业管理服务协议》，约定由恒立信公司对房屋共用部位进行维护、修缮、服务与管理。由于本案当事人所签订的协议、双方产生的纠纷以及恒立信公司的诉讼请求，均属于物业服务合同调整的范畴，故本案案由应为物业服务合同纠纷。本案争议焦点是陈晓建是否应当拆除其加装的防盗网。首先，陈晓建签订的《前期物业管理服务协议》、《锦隆花园室内装修协议》是双方当事人在自愿合法的基础上签订的，合法有效，受法律的保护，双方均应自觉履行。按照《前期物业管理服务协议》、《锦隆花园室内装修协议》约定，业主不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。其次，《锦隆花园室内装修协议》第七条明确约定：不得在楼宇外围、天面等公共场所装设防盗网、电视天线、棚架、花盆等。陈晓建以该协议第七条 “根据有关规定，为保证锦隆花园小区建筑外立面统一和谐，美化坏境，支持安装任何安全网、防盗网”作为其抗辩理由，其一，这一条款有悖于上述第七条的明确约定，其二，从本条款的前后文义理解，“支持安装任何安全网、防盗网”原意应为“不支持安装任何安全网、防盗网”，条款中的表述应为笔误。再次，民事案件遵循不告不理原则，况且存在的情况不一定合法合理，陈晓建以锦隆花园小区住宅装设防盗网已是普遍现象、大部分业主也已装设了防盗网、出于防盗需要作为另一抗辩理由，缺乏理据，不予采纳。恒立信公司在阳台擅自装设防盗网的行为违反了双方协议的约定，影响了楼宇的整体美观，对相邻住户也构成一定的安全隐患，故对恒立信公司的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：陈晓建于判决发生法律效力之日起十日内，拆除加装于佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园十座205房窗户东向窗户处两个防盗网、南向阳台处两个防盗网。深圳法律顾问

上诉人（原审被告）诉称，（一）关于《锦隆花园室内装修协议》条款存在矛盾的问题。原审法院认定协议第七条第2款与第6款有矛盾，是由于笔误是错误的。协议是恒立信公司提供的格式合同，应作有利于陈晓建的解释。（二）《前期物业管理服务协议》、锦隆花园室内装修协议》为捆绑签订，陈晓建不得不接受。签订时，陈晓建对条款存在重大误解，陈晓建有权主张撤销。

佛山市中级人民法院经审理认为，本案的争议焦点为陈晓建应否拆除加装于涉案房屋东向窗户处两个防盗网、南向阳台处两个防盗网。陈晓建上诉称依据《锦隆花园室内装修协议》第七条第6款的约定，陈晓建不需要拆除涉案防盗网；而恒立信公司认为《锦隆花园室内装修协议》第七条第6款双方真实意思表示不是“支持安装任何安全网、防盗网”，陈晓建应该拆除涉案防盗网。因此要判断陈晓建是否应当拆除涉案防盗网，首先，要正确理解《锦隆花园室内装修协议》第七条第6款双方的真实意思表示。经审查，本案中双方签订的《锦隆花园室内装修协议》除了第七条第6款外，还有第七条第2款亦是对涉案房屋是否可以加装防盗网的约定。因此从《锦隆花园室内装修协议》除了第七条第6款前后文义，条款中的表述系笔误。陈晓建上诉称应适用合同法第四十一条关于格式条款发生争议的规定予以认定该条款的真实意思欠缺事实依据，不予支持。根据《前期物业管理服务协议》第一条和《锦隆花园室内装修协议》第七条第2款、第6款的约定，陈晓建不得在楼宇外围属于小区共有部分安装防盗网。现陈晓建在东向两个窗户外立墙加装两个防盗网，均突出于外墙外立面月三十公分，违反了《前期物业管理服务协议》和《锦隆花园室内装修协议》的约定，原审法院判决陈晓建财产涉案房屋东向窗户处两个防盗网并无不当，予以维持。陈晓建上诉主张其不应拆除涉案房屋东向窗户处两个防盗网，没有法律依据，不予支持。对于陈晓建在南向阳台处加装的两个防盗网，因均未突出于外墙外立面，属于陈晓建在其房屋专有部分行使权利，并没有违反《前期物业管理服务协议》和《锦隆花园室内装修协议》的约定，原审法院判决陈晓建拆除涉案房屋南向阳台处两个防盗网，处理不当，予以纠正。陈晓建上诉主张其不应拆除涉案房屋南向阳台处两个防盗网，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：（一）变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1113号民事判决为：陈晓建于判决发生法律效力之日起十日内拆除加装于佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园十座205房东向窗户处两个防盗网；（二）驳回佛山市恒立信物业管理有限公司的其他诉讼请求。

三、评析

深圳律师物权法律制度是罗马人的发明，近代史上，法律条文中最早使用物权概念是《德国民法典》。历史上最经典的对物权的表述是十八世纪英国首相老威廉·皮特在一起演讲中形容“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权力，风能进，雨能进，国王不能进”。我国建国后，由于长期的计划经济体制，物权制度长期得不到重视，在我国民法现有制度中，最为薄弱的就是物权法的相关制度。但物权是商品交换的前提，是人生存发展的保障，是国家经济发展的基础。因此，2007年颁布的物权法对完善我国物权制度具有里程碑意义，为下一步民法典制定提供的范式。其中，物权法对物权、所有权、业主建筑物区分所有权等均进行了简单界定。建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近代各国物权法上一项重要的不动产权利。关于建筑物区分所有权性质，目前主流学术观点认为，建筑物区分所有权包括专有所有权、共有部分持份权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称，即业主的建筑物区分所有权的性质是一种较为特殊的复合性的不动产所有权，其是关于专业部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的成员权的结合。

专有部分所有权是建筑物区分所有成立的基础，其意指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权的标的的建筑物部分的所有权。物权法第七十条以例举的方式对专有部分进行表述，包括住宅、经营性用房等，以排除法模式对共有部分进行了表述，即专有部分以外的共有部分。基于专有部分于区分所有建筑物中所具有的构造上与使用上的独立性特征，业主于建筑物专有部分上成立的所有权与以一般的以特定物为客体而成立的普通所有权并无差异，皆属于单独所有权。业主对专有部分享有的权利具有排他性、独占性，与一般所有权相同，但业主行使专有所有权是不得危及建筑物安全，不得损坏其他业主合法权益。

通过对物权、所有权、业主建筑物区分所有权的解读，尤其是业主建筑物区分所有权性质的界定，在自家阳台上加装防盗网，不超出外墙外立面，属于业主专有所有权范围内，业主专有所有权属于物权范畴，不能通过合同予以排除。因此，物业合同虽约定不得加装任何形式的防盗网，但业主在自家阳台不超出外墙外立面加装防盗网，属于对建筑物区分所有权中专有部分所有权的合理利用，其他人无权干涉。但外墙外立面属于业主共有权范畴，外墙外立面的使用应当遵守业主公约，业主委员会授权物业公司对业主共有权部分享有一定的管理权限，业主在阳台擅自装设防盗网的行为违反了协议的约定，影响了楼宇的整体美观，对相邻住户也构成一定的安全隐患，应当拆除。

（作者单位： 佛山市禅城区人民法院）