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房产纠纷
“借名拆迁”协议是否有效？
发布时间：2021-02-25 11:31:40 浏览次数：
“借名拆迁”协议是否有效？甲男向一审法院起诉请求：1.确认2009年9月6日签订的《协议》有效；2.乙女继续履行《协议》；3.702室房屋、902室房屋归甲男所有，乙女配合甲男办理房屋过户手续；4.判决本案诉讼费用由乙女承担。
乙女与甲男系母子关系。2009年9月6日，因乙女有房产面积89.54平方米于2009年9月房屋进行拆迁，甲男与乙女的其他子女签订《协议》一份，对乙女拆迁现况财产进行分产。协议除对乙女赡养问题进行约定外，第三条载明：甲男现将本人的房屋面积拨给乙女130平方米，拆迁时130平方米房屋产权属甲男所有，与其他兄妹无任何纠纷。
协议签订后，2009年9月23日，甲男出具《承诺书》一份，载明：自愿将其名下房屋中130平方米赠与给乙女，赠与房屋面积拆迁补偿与其本人无关，若以后有任何矛盾与拆迁无关。上述协议有乙女捺印及乙女四个子女(包括甲男）的签字及捺印。
同日，某办公室与乙女签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，写明乙女房屋座落于雨花台区，建筑面积219.54平方米，位于拆迁范围之内，乙女被拆迁房屋货币补偿635576元，并以574175元申购213平方米拆迁安置房。协议签订后，乙女申购获得702室房屋、902室房屋在内的共计三套拆迁安置房。甲男要求将上述两套房屋过户至其名下未果。
另查明，乙女为聋哑人，且不识字。在对其民事行为能力鉴定过程中，南京脑科医院司法鉴定所认为，乙女的子女无法让其理解诸如拆迁等复杂问题的相关事宜。
庭审中，甲男自述其将名下130平方米房屋面积拨给乙女，系因为其名下一个户口只能拿220平方米拆迁安置房，将多余面积拨给乙女名下，乙女就可以拿到220平方米的拆迁安置房。
一审法院认为，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
本案中，乙女系听力残疾一级的聋哑人，且不识字，经一审法院庭审调查及南京南京脑科医院司法鉴定所检查，均可认定乙女对于诸如拆迁或拆迁财产分配等复杂问题的相关事宜无法理解。因此，甲男提交的案涉《协议》即使有乙女捺印，也无法证明系乙女的真实意思表示，超出了其民事行为能力范畴，协议并未依法成立。
此外，即使乙女知道并同意协议内容，根据甲男当庭陈述，其将名下面积拨给乙女进行拆迁，系为了规避一个户籍内仅可取得220平方米拆迁安置房的规定，从而获得更多的拆迁安置房面积。拆迁安置房面积越多，获得的财产权益越大，结合甲男在案涉房屋拆迁安置过程中出具的《承诺书》，甲男于签订《协议》时，明知有关拆迁安置补偿的规定，其恶意通过转移名下房屋面积的方式以求获得更多的拆迁安置利益，客观上侵害了国家及社会公共利益，所签订的协议依法应属无效。综上，经一审法院依法释明后，甲男坚持诉请主张协议有效并要求继续履行，缺乏事实依据，违反法律规定，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回甲男的诉讼请求。
甲男上诉事实和理由：
1.一审判决依据南京脑科医院司法鉴定所的鉴定退案函，认定案涉《协议》未成立缺乏事实依据。本案委托鉴定时间为2020年，而《协议》签订时间是2009年，两者时间相差10余年，被上诉人在两个时间点的精神状态与认知能力不能等同。即使如《函》中所述，被上诉人子女无法使其明白诸如拆迁等复杂问题，但案涉《协议》主要内容并不涉及拆迁问题，仅是对房屋归属问题进行约定。另外，该《函》中明确表述“不宜评定民事行为能力”，因此退案，也就是说鉴定机构并未对委托鉴定事项作出鉴定意见，因此该《函》的形式、内容均不应采信。而且被上诉人的四个子女均参与签订案涉《协议》，即使被上诉人当时缺乏相应的民事行为能力，但是被上诉人可能的法定代理人均参与协议签订，因此协议是成立的。
2.一审判决未明确指出案涉《协议》属于哪种合同无效的情形。诉争的702室房屋及902室房屋系拆迁安置房，具有对价性，上诉人“借名拆迁”虽有不妥，但是不涉及公共利益，不违反法律、行政法规，不能简单否定上诉人谋取利益最大化的行为。被拆迁房屋所在土地是被用于商业开发，若限制当事人通过一定方式将拆迁安置利益最大化，保护的是房地产开发企业的利益。因此《协议》依法应当认定有效。
3.一审程序严重违法。一审适用普通程序独任审理，但根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十七条的规定，涉及国家利益、公共利益的案件依法应当适用普通程序并组成合议庭审理，而本案一审判决合同无效的主要理由即是损害国家和社会公共利益，因此一审违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条及上述实施办法第十七条的规定。另外根据上述实施办法第十六条规定，法律适用明确的案件才能适用该制度，但本案法律适用并不明确。
乙女辩称，其与上诉人之间的法律关系，应当按照签订在后的《承诺书》履行，请求驳回上诉人的上诉请求。
某办公室述称，一审法院系在充分查明事实的基础上，依法作出判决，其尊重一审判决。本案为甲男与乙女对乙女申购的安置房的权属产生争议，与房屋拆迁本身无关。
二审期间，甲男确认案涉《协议》系其打印。某办公室称，如果被拆迁的房屋有权证且面积达到220平方米，则可以按照220平方米上限拆迁。被拆迁房屋大于220平方米的面积属于无证房，只能按照建安成本，结合房屋结构等进行补偿，即使按照现在最好的标准也只能每平方米补偿1000元。该220平方米上限标准是基于每户可申请获得审批的宅基地的面积计算得出。二审中，甲男、乙女均确认诉房屋现在市场价为30000元/平方米。
二审另查明，根据甲男提交的《承诺书》，甲男在拆迁时原共有房屋面积合计约654平方米。
二审再查明，一审法院委托南京脑科医院司法鉴定所对乙女民事行为能力进行鉴定，后该鉴定所回函提出：“鉴定检查时，因被鉴定人乙女系聋哑人，交流困难，请其子女(甲男、XX)同在现场协助交流。其子女均表示无法让母亲明白复杂的问题，平时只能简单的日常交流。诸如拆迁等复杂问题，子女无法让母亲理解相关事宜。故，不宜评定民事行为能力。特此退案。”
经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.案涉《协议》第三条是否损害公共利益；2.案涉《协议》第三条是否超出乙女民事行为能力范畴；3.一审是否存在程序严重违法，并应发回重审。
关于争议焦点1，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的，合同无效。本案中，甲男在拆迁时合计有房屋面积约654平方米，其依规可获得拆迁安置利益的房屋面积合计不得超过220平方米，其余房屋应按照建安成本进行补偿。甲男在已经获得220平方米拆迁安置利益的情况下，意欲将另外的130平方米房屋以名义上赠与归乙女拆迁的方式取得拆迁安置房，再将拆迁安置房变更登记回自己名下。甲男采取上述方式，以期变相获得远超建安成本的拆迁安置利益，客观上大幅不当增加了政府征收成本，损害了公共利益。故甲男主张其系合理最大化个人利益，没有损害公共利益不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2，基于前述分析，无论乙女是否能够独立理解案涉《协议》第三条，但该条内容损害了公共利益，故无论是否超出乙女民事行为能力范畴，均不影响本案处理。
关于争议焦点3，甲男以一审程序违法为由，请求发回重审，于法无据，本院不予采纳。
综上，甲男的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
乙女与甲男系母子关系。2009年9月6日，因乙女有房产面积89.54平方米于2009年9月房屋进行拆迁，甲男与乙女的其他子女签订《协议》一份，对乙女拆迁现况财产进行分产。协议除对乙女赡养问题进行约定外，第三条载明：甲男现将本人的房屋面积拨给乙女130平方米，拆迁时130平方米房屋产权属甲男所有，与其他兄妹无任何纠纷。
协议签订后，2009年9月23日，甲男出具《承诺书》一份，载明：自愿将其名下房屋中130平方米赠与给乙女，赠与房屋面积拆迁补偿与其本人无关，若以后有任何矛盾与拆迁无关。上述协议有乙女捺印及乙女四个子女(包括甲男）的签字及捺印。
同日，某办公室与乙女签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，写明乙女房屋座落于雨花台区，建筑面积219.54平方米，位于拆迁范围之内，乙女被拆迁房屋货币补偿635576元，并以574175元申购213平方米拆迁安置房。协议签订后，乙女申购获得702室房屋、902室房屋在内的共计三套拆迁安置房。甲男要求将上述两套房屋过户至其名下未果。
另查明，乙女为聋哑人，且不识字。在对其民事行为能力鉴定过程中，南京脑科医院司法鉴定所认为，乙女的子女无法让其理解诸如拆迁等复杂问题的相关事宜。
庭审中，甲男自述其将名下130平方米房屋面积拨给乙女，系因为其名下一个户口只能拿220平方米拆迁安置房，将多余面积拨给乙女名下，乙女就可以拿到220平方米的拆迁安置房。
一审法院认为，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
本案中，乙女系听力残疾一级的聋哑人，且不识字，经一审法院庭审调查及南京南京脑科医院司法鉴定所检查，均可认定乙女对于诸如拆迁或拆迁财产分配等复杂问题的相关事宜无法理解。因此，甲男提交的案涉《协议》即使有乙女捺印，也无法证明系乙女的真实意思表示，超出了其民事行为能力范畴，协议并未依法成立。
此外，即使乙女知道并同意协议内容，根据甲男当庭陈述，其将名下面积拨给乙女进行拆迁，系为了规避一个户籍内仅可取得220平方米拆迁安置房的规定，从而获得更多的拆迁安置房面积。拆迁安置房面积越多，获得的财产权益越大，结合甲男在案涉房屋拆迁安置过程中出具的《承诺书》，甲男于签订《协议》时，明知有关拆迁安置补偿的规定，其恶意通过转移名下房屋面积的方式以求获得更多的拆迁安置利益，客观上侵害了国家及社会公共利益，所签订的协议依法应属无效。综上，经一审法院依法释明后，甲男坚持诉请主张协议有效并要求继续履行，缺乏事实依据，违反法律规定，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回甲男的诉讼请求。
甲男上诉事实和理由：
1.一审判决依据南京脑科医院司法鉴定所的鉴定退案函，认定案涉《协议》未成立缺乏事实依据。本案委托鉴定时间为2020年，而《协议》签订时间是2009年，两者时间相差10余年，被上诉人在两个时间点的精神状态与认知能力不能等同。即使如《函》中所述，被上诉人子女无法使其明白诸如拆迁等复杂问题，但案涉《协议》主要内容并不涉及拆迁问题，仅是对房屋归属问题进行约定。另外，该《函》中明确表述“不宜评定民事行为能力”，因此退案，也就是说鉴定机构并未对委托鉴定事项作出鉴定意见，因此该《函》的形式、内容均不应采信。而且被上诉人的四个子女均参与签订案涉《协议》，即使被上诉人当时缺乏相应的民事行为能力，但是被上诉人可能的法定代理人均参与协议签订，因此协议是成立的。
2.一审判决未明确指出案涉《协议》属于哪种合同无效的情形。诉争的702室房屋及902室房屋系拆迁安置房，具有对价性，上诉人“借名拆迁”虽有不妥，但是不涉及公共利益，不违反法律、行政法规，不能简单否定上诉人谋取利益最大化的行为。被拆迁房屋所在土地是被用于商业开发，若限制当事人通过一定方式将拆迁安置利益最大化，保护的是房地产开发企业的利益。因此《协议》依法应当认定有效。
3.一审程序严重违法。一审适用普通程序独任审理，但根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十七条的规定，涉及国家利益、公共利益的案件依法应当适用普通程序并组成合议庭审理，而本案一审判决合同无效的主要理由即是损害国家和社会公共利益，因此一审违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条及上述实施办法第十七条的规定。另外根据上述实施办法第十六条规定，法律适用明确的案件才能适用该制度，但本案法律适用并不明确。
乙女辩称，其与上诉人之间的法律关系，应当按照签订在后的《承诺书》履行，请求驳回上诉人的上诉请求。
某办公室述称，一审法院系在充分查明事实的基础上，依法作出判决，其尊重一审判决。本案为甲男与乙女对乙女申购的安置房的权属产生争议，与房屋拆迁本身无关。
二审期间，甲男确认案涉《协议》系其打印。某办公室称，如果被拆迁的房屋有权证且面积达到220平方米，则可以按照220平方米上限拆迁。被拆迁房屋大于220平方米的面积属于无证房，只能按照建安成本，结合房屋结构等进行补偿，即使按照现在最好的标准也只能每平方米补偿1000元。该220平方米上限标准是基于每户可申请获得审批的宅基地的面积计算得出。二审中，甲男、乙女均确认诉房屋现在市场价为30000元/平方米。
二审另查明，根据甲男提交的《承诺书》，甲男在拆迁时原共有房屋面积合计约654平方米。
二审再查明，一审法院委托南京脑科医院司法鉴定所对乙女民事行为能力进行鉴定，后该鉴定所回函提出：“鉴定检查时，因被鉴定人乙女系聋哑人，交流困难，请其子女(甲男、XX)同在现场协助交流。其子女均表示无法让母亲明白复杂的问题，平时只能简单的日常交流。诸如拆迁等复杂问题，子女无法让母亲理解相关事宜。故，不宜评定民事行为能力。特此退案。”
经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.案涉《协议》第三条是否损害公共利益；2.案涉《协议》第三条是否超出乙女民事行为能力范畴；3.一审是否存在程序严重违法，并应发回重审。
关于争议焦点1，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的，合同无效。本案中，甲男在拆迁时合计有房屋面积约654平方米，其依规可获得拆迁安置利益的房屋面积合计不得超过220平方米，其余房屋应按照建安成本进行补偿。甲男在已经获得220平方米拆迁安置利益的情况下，意欲将另外的130平方米房屋以名义上赠与归乙女拆迁的方式取得拆迁安置房，再将拆迁安置房变更登记回自己名下。甲男采取上述方式，以期变相获得远超建安成本的拆迁安置利益，客观上大幅不当增加了政府征收成本，损害了公共利益。故甲男主张其系合理最大化个人利益，没有损害公共利益不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2，基于前述分析，无论乙女是否能够独立理解案涉《协议》第三条，但该条内容损害了公共利益，故无论是否超出乙女民事行为能力范畴，均不影响本案处理。
关于争议焦点3，甲男以一审程序违法为由，请求发回重审，于法无据，本院不予采纳。
综上，甲男的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。