一般房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行

　　一般房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行

　　——重庆四中院再审判决袁某诉重庆银行等案外人执行异议之诉案

　　裁判要旨

　　基于生存权至上的价值理念，消费者购房人物权期待权的对抗效力高于一般房屋买受人的物权期待权。在金钱债权执行中，前者优先于抵押权等担保物权，消费者购房人可以排除抵押权人的强制执行;后者劣后于抵押权等担保物权，一般房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行。

　　【案情】

　　2015年10月，平宇公司与刘某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给刘某，并办理了房屋过户登记。《房屋买卖合同》中“刘某”的签名非刘某本人所签。同年11月，刘某用含案涉房屋在内的房屋为冉某某在重庆银行石柱支行(以下简称重庆银行)的贷款办理了抵押登记。2016年8月，平宇公司与袁某签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋又出售给袁某，袁某已支付全部购房款。2016年12月，因冉某某还款，案涉房屋解押。次日，刘某又用含案涉房屋在内的房屋为刘某文在重庆银行的贷款办理了抵押登记。抵押贷款协议上“刘某”的签名均系刘某本人所签。2018年4月，法院就重庆银行诉刘某文、刘某等金融借款合同纠纷案作出民事判决：重庆银行对刘某提供的抵押物即位于重庆市石柱土家族自治县某地的14套房屋(含案涉房屋)享有抵押权和优先受偿权。后重庆银行向法院申请强制执行，案涉房屋被查封。袁某在其执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的执行。

　　【裁判】

　　重庆市石柱土家族自治县人民法院审理后认为，袁某购买案涉房屋时，该房屋登记在刘某名下，平宇公司并非案涉房屋权利人，且该房屋设定有抵押权登记，袁某未尽到合理的注意义务，导致所购房屋无法办理过户登记，不属于非因买受人原因未办理过户登记。遂判决，驳回袁某的诉讼请求。

　　宣判后，袁某不服，提起上诉。重庆市第四中级人民法院审理后认为，袁某与平宇公司签订的买卖合同合法有效，袁某已经支付全部购房款并在查封前合法占有该房屋，房屋未能办理产权过户是因为刘某配合平宇公司将案涉房屋设置了抵押，并非购房人袁某自身原因导致。遂改判，撤销原判，不得执行案涉房屋。

　　判决发生法律效力后，经重庆四中院院长提交审判委员会讨论认为，该判决书确有错误，遂裁定再审本案。

　　重庆四中院再审后认为，袁某户籍所在地为重庆市渝北区，案涉房屋位于重庆市石柱县某镇，该镇属于旅游度假地，袁某主张其在石柱县工作但未举证证明，现有证据亦不能证明其经常居住地系石柱县，且袁某的委托诉讼代理人在二审中认可袁某有其他住房，案涉房屋系用于度假避暑，故案涉房屋并非其唯一住房，袁某对案涉房屋的民事权益不属于消费者生存权保护范围。遂判决，驳回袁某的诉讼请求。

　　【评析】

　　本案的争议焦点在于袁某对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。

　　1.一般房屋买受人不能对抗抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”设置例外。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，消费者购房人物权期待权优先于抵押权等担保物权，此即属于前述“但书”条款所言的例外规定。之所以作此例外规定，是因为消费者购买房屋系用于居住，而居住权属于生存权的范畴，是基本人权，基于生存权至上的考虑，赋予消费者购房人物权期待权优先于抵押权的地位。《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般房屋买受人的物权期待权并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，即一般不动产买受人即便符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。

　　2.《执行异议复议规定》第二十九条的消费者购房人可以对抗抵押权人。根据《执行异议复议规定》第二十九条，买受人应是房屋消费者，即为了满足个人生活居住需要而向房地产开发企业购买商品房的自然人;申请执行人申请实现的债权应当是金钱债权，而非对房屋消费者所购买的房屋主张所有权;在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;购买房屋的目的是用于居住且名下无其他居住房屋;买受人已支付的购房款超过或者接近合同约定价款的50%。对于未支付完毕的购房款，如果购房人已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院的要求交付执行的，亦可认定为符合上述要件。

　　本案中，袁某购买涉案房屋时，房屋系登记在刘某名下，而不是登记在房地产开发企业名下，且案涉房屋并非其唯一住房。故袁某对涉案房屋的民事权益不能对抗抵押权人，袁某排除执行的诉讼请求不能成立。

　　本案案号：(2019)渝0240民初5579号，(2020)渝04民终605号，(2021)渝04民监6号，(2021)渝04民再23号

　　案例编写人：重庆市第四中级人民法院 丁咏梅 陈佳