开发商延迟交付房产，需承担什么违约责任或赔偿责任

开发商延迟交付房产，需承担什么违约责任或赔偿责任

　　一审法院判决开发商按照逾期交付使用房屋期间有关主管门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准支付违约金，每月支付的违约金仅2000余元。上诉后，深圳市中级人民法院认定《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件中关于开发商的违约条款属于格式条款，不能作为合同内容。二审撤销了一审判决并改判开发商向业主赔偿逾期交房损失。开发商因延迟交房，需按照业主支付的总房款每日万分之三的标准赔偿业主损失。计算后，开发商每月需向业主赔偿近3万余元的损失，直至开发商交房之日止。上诉人：邓某，女，汉族。

　　被上诉人：深圳某某房地产开发有限公司。

　　上诉人因不服深圳市坪山区人民法院作出的(2020)粤0310民初2268号民事判决书，现提出上诉。

　　上诉请求：

　　1、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。

　　2、判决本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

　　事实与理由：

　　一审法院判决被上诉人向上诉人应支付的逾期交房的违约金的计算依据错误，缺乏事实和法律依据，数额明显过低，具体理由如下：

　　一、上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五，系被上诉人提供的重复使用的文本。附件五第五条第8款应当认定为格式条款，该条款无效，被上诉人应当按照《深圳市房地产买卖合同(预售)》第十二条约定向上诉人支付逾期交房的违约金。

　　首先，根据双方约定，被上诉人应当在2019年3月31日之前向上诉人交付涉案的房产，但被上诉人在约定的期限届满前无法交付，且被上诉人开发的涉案房产所属的楼盘某禾广场至今仍处于停工状态，交房遥遥无期。但被上诉人在合同附件五第五条第8款中却对因其违约而应向上诉人支付的违约金的总金额约定为不超过上诉人已付购房款的3%。这样的条款明显存在免除被上诉人的违约责任，排除上诉人主要权利的情形，应当认定该条款的约定无效。

　　其次，被上诉人提供的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五中，大量的合同条款均显示买受人(上诉人)与出卖人(被上诉人)之间的权利、义务明显不对等。附件五中上诉人的权利小，责任大。反之，被上诉人的权利多，责任小。如上诉人逾期交付购房款而应支付的违约金金额与被上诉人逾期交付房产而应支付的违约金金额明显要高。且合同附件五对上诉人逾期付款应支付的违约金的总额未作任何限制，但对被上诉人逾期交房应支付的违约金的总额限制在上诉人已付购房款的3%以内。从合同附件五的内容整体来看，附件五亦在免除了被上诉人的责任的同时，加重了上诉人的责任，对上诉人的主要权利也进行了限制。

　　第三，上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》系深圳市规划和国土资源委员会及深圳市市场监督管理局所制定的示范文本。合同内容对双方的权利、义务进行了平衡。权利、义务对双方来说都是对等的。在被上诉人持续违约的情况下，被上诉人应当按照该合同中约定的违约条款承当相应的违约责任。

　　二、一审判决以《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金作为标准计算被上诉人应支付的违约金缺乏事实及法律依据。

　　首先，《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金系坪山区有关主管部门公布的坪山区2017年度房屋租赁的指导租金，并非坪山区2018、2019、2020年度的指导租金。年度的不同，租金会有明显的差异。况且，以3年前主管部门公布的房屋租赁的指导租金作为标准来计算3年后被上诉人逾期交房而应支付的违约金显然是不合适、不妥当的。因此不能直接将《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的房屋租赁指导租金标准作为计算被上诉人应支付的违约金的标准。

　　其次，某禾广场所在地坪山区政府主管部门并未公布2018年度及其后年度的房屋租赁的指导租金。上诉人与被上诉人的纠纷产生于2019年3月31日之后。在本案中，应当认定政府有关主管部门没有公布同地段同类房屋租赁的租金。既然没有主管部门公布的同地段同类房屋租赁的租金，就不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付适用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。

　　第三，根据的公开信息显示，与某禾广场一路之隔的坪山创新广场的办公租金为每平米每月52元以上。就一审判决计算违约金所依据的东晟时代花园租金而言，其实际的办公租金在2020年度已经达到每平米每月65元左右。因此，本案中同地段同类房屋的租金标准远远高于一审判决所依据的《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金。

　　第四，2020年，因被上诉人迟迟无法交房，被上诉人与某禾广场的业主协商返租涉案的某禾广场的房屋。被上诉人以深圳市柒叁贰房屋租赁管理有限公司的名义与部分业主签订过房屋租赁合同。在租赁合同中约定的租金标准为每年189161元。由此亦可见，一审判决被上诉人承担的违约金远低于被上诉人不能交房给上诉人造成的租金损失。

　　三、即使以同地段同类房屋租金作为计算违约金的标准，也应考虑社会经济发展、货币通胀等因素导致的租金增长。不能仅仅将现有的可参考的同地段同类房屋租金标准作为计算违约金的依据，一直计算至被上诉人实际交房之时。

　　被上诉人开发的某禾广场已经逾期近两年仍未交付，且被上诉人至今仍然处于停工状态，何时交房仍无法确定。从现在的情形看，被上诉人在很长一段时期内无法交房。如果被上诉人八年、十年后，甚至更长时间才能交房，则以一审判决确定的标准计算的违约金将远远低于被上诉人不能交房给上诉人造成的损失。也会如一审判决所述，被上诉人承担的违约责任与被上诉人的违约行为不匹配，亦不利于被上诉人积极履行合同。

　　综上所述，在被上诉人持续违约、交房遥遥无期的情况下，一审判决以《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金作为计算违约金的标准、依据，既不符合事实，也缺乏法律依据，更未保护上诉人的合法权益。为保障上诉人的合法权益，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。