多项重要内容缺失的协议是否当然无效

　　【案情】

　　甲于2020年2月10日邀请朋友陪他一起向乙购买房屋，双方当场签订了房屋买卖协议书，约定了房屋价款、面积、违约情形等内容，但在什么时间办理房屋过户手续一栏未填写日期，且房屋坐落位置以及房号等信息未明确，双方都在协议书上签字捺印。随后1个月，乙又将该套房屋卖给了丙，并签订了房屋买卖合同，合同就房屋价款、面积、房屋位置等重要信息进行了明确，且要求在合同签订后1个月内办理房屋过户手续。嗣后，该房屋过户到了丙名下，甲发现后表示不满，要求乙退还房款并承担违约责任。乙对违约责任一项请求表示拒绝，说甲乙双方签订的协议不成立，甲无权要求乙承担违约责任。

　　【分歧】

　　甲能否要求乙承担违约责任，存在以下几种不同意见：

　　第一种意见认为，甲无权要求乙承担违约责任，理由是甲与乙签订的房屋买卖协议书因缺乏重要事项，房屋买卖约定内容不详等内容，不具备该合同的形式要件，双方的协议书不成立。

　　第二种意见认为，甲有权要求乙承担违约责任，虽然双方的协议书中缺乏一些重要事项内容，但双方就涉案房屋进行了商谈，在房屋买卖合同商谈中会涉及涉案房屋的相关信息，双方实则达成了意思表示一致，只是忘了在书面协议上进行明确而已。

　　【管析】

　　笔者同意第二种意见，认为甲有权要求乙承担房屋买卖合同的违约责任。具体理由为：

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”，第四百七十条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”

　　从我国民法典规定来看，第一，合同的形式既可以是书面形式，也可以是口头形式以及其他的形式，只要能证明合同的内容即可。第二，合同的内容要明确一些基本的重要信息，否则，一些重要信息约定不明会导致交易不明确。

　　结合本案，甲与乙在就房屋买卖交易过程中，势必会进行商谈，谈话中也必然涉及到房屋的一些基本信息，且双方交易的时候也有第三人在场可以为证，所以，虽然双方最后在房屋买卖协议书上就过户时间、房屋坐落信息遗忘了，未在协议书上注明，但有其他证据能够证明双方的房屋买卖合同交易关系，可以结合协议书综合佐证。

　　至于过户时间未明确，《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……;(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。”由此可知，权利人如果要求债务人履行房屋过户手续，应该给义务人一定期限。

　　综上所述，可以认定甲与乙之间的房屋买卖协议书是成立并生效，双方应按照协议书诚实守信履行协议内容，如一方违约，则要按照协议书约定承担违约责任，乙方背着甲方“一房二卖”，严重违反双方订立的协议，因房屋已过户，要求乙方履行合同已不可能，所以，乙方必须退还甲方的购房款并按照违约条款承担违约责任。

　　(作者：曾祥同作者单位：江西省广昌县人民法院)