同居关系期间购买房产的权属认定、分割问题

 同居关系期间购买房产的权属认定、分割问题
——董某诉丁某所有权确认纠纷案
张慧欣
要点提示：同居关系期间所购买房屋的权属及分割应按约定优先原则，在考虑出资额等投入状况后辅以折价补偿。
案例索引：
一审：广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第425 号;
二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4429 号。
一、 案情
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称农行东城支行）。
被上诉人（原审原告）：董某。
被上诉人（原审被告）：丁某。
原告董某诉称：原、被告原为校友，在大学上学期间相识，毕业后开始恋爱，后来欲结婚成为夫妻。期间被告要求原告为表示结婚诚意出资购买房屋用于结婚，并要求将该房产登记为原、被告共同共有。原告遂依被告的要求于2012年1月12日从原告母亲处借来购房首付款30万元，并于2012年1月14日支付给广州合利房地产开发有限公司购得番禺区兴亚三路1号34座1804房。购房时按被告要求将产权人登记为原、被告共同共有。然而当原告按被告要求办妥上述购房事宜后，被告借故经常与原告闹矛盾并告知不可能与原告登记结婚，同时要求原告支付大笔费用才同意将上述房屋过户至原告一人名下。原告认为，被告以结婚登记为手段欺骗原告购买房屋并登记为原、被告共同共有，而购得房产后却借故不与原告结婚并要求分割房产的行为实属欺诈。针对所购房产而言，原告为实际出资人包括后续还贷款项也一直是由原告在支付，被告没有实际出资却占有着其中的份额，缺乏合法依据。据此原告应为番禺区兴亚三路1号34座1804房的实际产权人，原告有权要求被告配合将登记其名下的产权过户至实际产权人原告一人名下。因此，原告请求：1.确认原告为番禺区兴亚三路1号34座1804房的实际产权人；2.被告协助原告办理番禺区兴亚三路1号34座1804房过户至原告一人名下；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更上述第1项诉讼请求为分割原、被告共同共有的上述房屋，但主张上述房屋的首期款和供房款均由其支付，因此，按照出资比例分割，原告应占有上述房屋的全部份额，即为该房屋实际权属人。
被告丁某辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，从房屋的交易、预售合同的签订、房产的登记等手续过程，都是原、被告双方一起商量确认并办理的，房屋的产权证亦明确登记为原、被告双方共同共有，因此，原告主张上述房屋的产权为其一人所有不是事实，被告不予确认；第二，对于原告当庭变更的第一项诉讼请求，被告也同意对上述房屋进行分割，但分割的标准应按照共同共有原则进行分割，即原、被告各占一半；第三，上述房屋存在附加的价值，包括装修和家私，在分割时应共同处理。
第三人农行东城支行述称：该行与原、被告签订的房屋贷款合同合法有效，原、被告为共同贷款人，该行已经依约发放贷款，且办理了涉讼房屋的抵押登记，该行为涉讼房屋的抵押权人，在未结清涉讼房屋贷款的情况下，该行不同意涉讼房屋的权属人进行变更。
经审理查明：原、被告原为恋人关系。2011年12月26日，原、被告共同作为认购方，案外人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）作为出售方，签订了一份《［亚运城］认购书》，约定原、被告共同向利合公司认购坐落于广州市番禺区兴亚三路1号34座1804号房屋（以下简称“涉讼房屋”），认购价为762055元，认购方在签订本认购书时向出售方支付20000元作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保，认购方选择的付款方式为商业按揭，即2012年1月5日前支付首期款282055元，并于同日签署《商品房买卖合同》，余款460000元于签署《商品房买卖合同》时办理银行按揭手续。
2012年1月9日，原、被告作为借款人、抵押人，第三人农行东城支行作为贷款人、抵押权人，双方共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原、被告向农行东城支行借款460000元用于购买涉讼房屋，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，还款账户为6228480084670311319，还款日为每月30日，该贷款由第三人直接划入利合公司在该行设立的账户内，原、被告同时以涉讼房屋作为本次贷款的抵押，并配合第三人办理抵押登记。
2012年1月30日，第三人向利合公司支付前述贷款460000元，并出具了相应的《个人借款凭证》。利合公司则于2012年2月18日出具《发票》（号码：03102913），载明：付款人为董某、丁某，销售的不动产楼牌号为涉讼房屋，金额为460000元，款项性质为售房款。
2012年5月16日，广州市地方税务局出具了一份《契税完税证》［号码：（2011-1）粤地9800651638号］，显示：纳税人为董某、丁某，房地产位置为涉讼房屋，契税纳税金额为7620.55元。
2012年8月6日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证书》（证号：粤房地权证穗字第0220077224号），载明：涉讼房屋的权属人为董某、丁某，共有情况为共同共有。同日，第三人在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉讼房屋的抵押权设立登记。
2013年4月7日，原告以涉讼房屋的首期款和供房款均由其支付为由，提起本案诉讼，要求按实际出资额分割涉讼房屋。
诉讼中，原、被告双方自愿同意在扣除尚余贷款本金451284.86元后，通过当庭公开公平竞价的方式确定涉讼房屋的剩余价值。通过当庭公开竞价，最终双方均同意涉讼房屋的剩余价值为505000元，由原告获得涉讼房屋，同时按照505000元的标准分割涉讼房屋，并确认自2013年11月1日起涉讼房屋的剩余贷款本息由原告继续偿还。
对于涉讼房屋剩余价值50.5万元的分割，原告主张，应按双方实际出资比例进行分割，因房屋登记为原、被告共同共有，故双方各占涉讼房屋剩余价值的一半即252500元，涉讼房屋首期款及截至2013年10月30日的贷款本息合共357350元，该费用也应该由原、被告各付一半，现原告已单方支付了前述357350 元，故被告应向原告偿还已付款的一半即178675元，据此，原告尚需向被告支付涉讼房屋分割款73825 元（252500 元－178675 元＝73825 元）。被告不同意原告的分割意见，其认为在2013年3月以前，两人系同居生活关系，两人的财产混同，双方均有向涉讼房屋还贷账户内存款的行为，该账户也同时用于购买房屋的生活用品，故双方所存的款项无法明确区分用于还贷还是用于购物，故相应购房款的支付也应视为两人共同支付，且被告已举证证实其单独出资41100元的事实。2013年3月以后，被告从涉讼房屋搬离，未再支付涉讼房屋的供楼款等相关款项，但由于涉讼房屋现归原告所有，原告获得了房屋利益，因此，被告在2013年3月至10月期间的供款义务应予以免除，现涉讼房屋登记为原、被告共同共有，按照共同共有的法定分割方式，被告应占有涉讼房屋剩余价值50%的份额，即原告应向被告支付涉讼房屋分割款252500元。
二、 裁判
一审法院认为：涉案房屋权属证书登记涉案房屋属原告董某、被告丁某共同共有，且双方均确认涉讼房屋在两人恋爱期间为准备结婚而购置的，故涉案房屋应认定为属原告董某、被告丁某共同共有。现原、被告已经分手，双方丧失对涉案房屋共同共有的基础，且双方同意对涉案房屋进行分割，予以准许。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”现董某、丁某在诉讼中达成如下协议：除开尚欠的银行贷款451284.86元外，以505000元分割涉讼房屋，房屋归原告董某所有，被告丁某协助办理涉讼房屋更名至原告董某一人名下的手续，由原告董某对被告丁某进行折价补偿，自2013年11月1日起涉案房屋尚欠第三人的贷款本息由原告董某承担。上述协议，符合法律规定，予以确认。至于第三人农行东城支行主张在涉讼房屋的抵押贷款未全部清偿之前不同意变更对涉讼房屋进行变更登记的抗辩，由于涉讼房屋是原、被告向第三人借款购房的抵押物，办理了抵押登记，因此抵押合同有效，第三人作为抵押权人，在原、被告的借款不能如期偿还时，第三人仍能行使其抵押权，而不受抵押物权属变更的影响。因此，原、被告对涉讼房屋进行分割并不会影响第三人的抵押权。故对第三人的上述抗辩不予采纳。
关于原告董某对被告丁某折价补偿的金额问题。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”因此，被告丁某应获得涉讼房屋的折价补偿款为房屋现值的50%，即252500元（505000元÷2）。因原告董某提供中国建设银行《转账凭条》及《银行卡客户交易查询/打印》足以证明涉讼房屋的首期款302055元系原告董某从其母亲罗小英处借贷而来，被告丁某也确认其未支付首期款，显然该302055元并未发生原、被告出资混同的情形，且被告丁某也没有提交证据证明该款项为罗小英对原、被告双方的赠与，故该302055元应属于原告董某个人的出资，被告丁某应承担上述款项中一半金额即151027.5元的付款义务。至于2012年2月29日至2013年2月28日期间涉讼房屋贷款本息39525.7元（资产混同，被告举证已付清应承担的付款义务）的承担问题。根据原、被告双方各自提供的银行账户明细、票据等证据，双方在恋爱期间，两人曾在涉讼房屋内共同居住生活，并且均有向涉讼房屋还贷账户存款的行为，原、被告双方亦确认该还贷账户内资金也用以购买日常家居用品，而原、被告双方均未能提供有效证据证实各自所付金额具体是用以偿还涉讼房屋贷款本息还是支付家私家居的购买款，故被告称在该期间内，其与原告的财产发生混同，涉讼房屋的贷款本息属于原、被告共同出资偿还的主张，更符合常理，予以采信。至于2013年3月1日至2013年10月30日期间涉讼房屋贷款本息23569.49元的承担问题，现被告已自认其自2013年3月起搬离涉讼房屋，且未再支付涉讼房屋贷款本息的事实，原告对此亦无异议，予以认可，故被告丁某应承担该贷款本息中一半金额即11784.75元的付款义务。至于所购家具费用的承担问题。原、被告双方曾在涉讼房屋内共同居住生活，双方亦确认涉讼房屋还贷账户内资金也用以购买日常家居用品，现原、被告双方均有向该账户内存款，但无法举证证实所存款项具体是用于还贷还是购买家具家私，故原告称涉讼房屋购置家具家私的款项属于原、被告共同出资的主张，更符合常理，予以采信。综上所述，原告董某应向被告丁某支付折价补偿款89687.75元（252500元-151027.5元-11784.75元）。
综上，判决：（一）位于广州市番禺区石基镇兴亚三路1号34座1804房屋的全部产权归原告董某所有，自2013年11月1日起该房屋所欠中国农业银行股份有限公司广州东城支行的贷款本息由原告董某承担；（二）原告董某于判决发生法律效力之日起十日内向被告丁某支付折价补偿款89687.75元；（三）被告丁某于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理上述第一项判决所指房屋过户登记至原告董某名下的手续；（四）驳回原告董某的其余诉讼请求。
宣判后，农行东城支行不服，向广州市中级人民法院提出上诉。
广州市中级人民法院二审经主持调解，各方当事人于2015 年1 月9 日自愿签名确认如下调解协议：一、位于广州市番禺区石基镇兴亚三路1号34座1804房屋的全部产权归董某所有，自2013年11月1日起该房屋所欠中国农业银行股份有限公司广州东城支行的贷款本息由董某承担；二、董某在2015年1月31日之前向中国农业银行股份有限公司广州东城支行偿还截止至2015年1月8日止的上址房屋贷款余额本金444580.44元，同时支付相应利息及违约金；中国农业银行股份有限公司广州东城支行同意在董某提供的其本人名下的中国农业银行账户中直接划扣上述款项；三、中国农业银行股份有限公司广州东城支行和丁某在董某履行完毕本调解协议第二项确定的付款义务后21日内，协助董某办理上址房屋的涂消抵押登记手续；四、丁某在上址房屋的涂消抵押登记手续办理完毕后14日内协助董某办理将该房屋过户登记至董某一人名下的手续；五、董某在2015年2月17日前一次性向丁某支付折价补偿款89687.75元；六、本案一审案件受理费5930元，由董某承担2965元，丁某承担2965元；上述受理费已由董某预付，董某同意广州市番禺区人民法院不退还，由丁某在2015 年2 月17 日之前直接向董某支付2965元；七、本案二审受理费5930元，减半收取为2965元，由中国农业银行股份有限公司广州东城支行负担；八、各方当事人均同意上述调解协议自各方于2015年1月9日当庭签字之日起生效。上述协议，符合有关法律规定，法院予以确认法律效力。
三、 评析
因同居关系的双方当事人不存在婚姻关系这一事实基础，对同居期间的财产能否认定为共有及如何分割，只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割，而无法使用法律有关夫妻共同共有财产的规定而做出处理。
同居期间房产纠纷的表现形式分为：1.一方出资购买的房产。一方出资的房产，根据其登记的权属状态，主要可以分为三种权属登记情况：登记在对方名下、登记在双方名下、登记在出资方名下。同时，还可能表现为登记在对方亲属名下等形式。其纠纷主要表现为出资方要求确认全部所有权、非出资方要求确认一定的所有权份额等。2.双方出资购买的房产。双方出资购买的房产依据其登记的权属状态，主要可以分为以下两种权属登记形式：登记在一方名下、登记在双方名下。同时，也存在登记在一方亲属名下，或部分份额登记在一方亲属名下的情形。其纠纷表现形式多为分割纠纷及份额确认纠纷。3.一方父母等近亲属出资购买的房产。其权属登记状态，通常表现为登记在双方名下，同时存在登记在另一方名下的情形。其纠纷表现形式多为出资方或其子女要求确认房产的全部所有权。
对于同居期间的房产权属的认定，笔者认为，首先应当坚持约定优先的原则，如当事人对房产的权属有约定，在该约定未违反法律强制性规定的情况下，就应当现行适用该约定；在双方无法达成一致意见的情况下，应当按照谁出资、谁享有的原则进行权属认定和分配。同时，对于没有出资、但实际上对同居期间的生活、家务等方面投入过多的一方，可以考虑公平的原则予以适当照顾。
具体的产权分割方式，可以遵循以下几个原则：
（一） 约定优先原则
如果双方对登记在各自名下的不动产或以各自名义购买的不动产的归属有约定，且该约定不具备违反强行法规定的情形，应视为有效并依据该约定处理当事人之间的房产归属。而同居之前各自的房产相关权益仍归各自所有，但如果是以按揭方式购买的房产，在同居期间以双方共有财产或对方财产偿还了部分贷款，则对方可以要求在进行财产分割时予以价值补偿或返还不当得利。其依据为：同居前各自购买的房产系以个人财产购买，其所有权关系或准所有权关系（尚未完成所有权登记的情形）已经确定，同居期间如使用共有财产或对方财产偿还了部分贷款，在同居关系解除时，使用对方财产份额或对方财产偿还的借款构成给付原因嗣后消失的不当得利，对方可以据此要求在分割共有财产予以价值补偿或受益方返还不当得利，价值补偿或返还不当得利应考虑房产价值的增值。
（二）同居期间纯由一方出资房产权属的认定
1.纯粹由一方出资的财产，登记在出资方名下或以出资方名义签订买卖合同。对于此种情形，可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产，如另一方认为对同居期间生活照顾较多，可以要求权利人给予一定的补偿。
2.一方仅出具了首期款房产权益归属的认定。如有证据证明该房产仅系一方出资并登记在该方名下或由该方签订买卖合同，但使用了双方的共有财产或对方财产归还按揭贷款，在此情形下，应区分房屋买卖合同关系和借款关系。以银行按揭支付购房款要看借款人，一般情况下只有借款人才可以在法律上被视为支付了购房款。而归还房贷通常仅能作为对同居期间共有生活作出的有益支出。（1）如果借款人与首期购房款的出资人为同一人，可以认定所有购房款系由同一人出资。其后的以对方财产或双方共有财产偿还借款的行为可以视为对该房产做的有益支出，在解除同居关系时予以价值补偿或财产返还。（2）如果借款人是双方或对方，则应根据实际借款情况和首期款的支付情况，主要依据双方的出资比例确定双方的房产所有权份额。对于以自己财产或者共有财产偿还借款超过自己份额的部分，可以作为对共有房产的有益支出在分割财产时进行价值补偿或财产返还。深圳法律顾问
（三）双方出资或出资无法认定、但登记在一方或双方名下或以一方或双方名义签署买卖合同的房产权属的认定
在双方共同出资，且房产已登记在双方名下的情况下，首先应判断不动产登记簿所记载的登记状态是否为双方的真实意思。通常情况下，考虑到双方在同居关系期间男女两性关系的特殊性，即使双方出资有较大差异，出资较多方（通常是男方）往往难以提出按出资确定所有权份额，故即使是不动产登记簿记载的登记状态为各占50%的按份共有或共同共有，也不能单纯据此确认双方达成了所有权份额或共有关系的约定，应考虑出资的因素。如双方出资相差不大，仅有些许差别，可以依据登记的份额状态或共同共有状态确认所有权份额关系。但如果悬殊过大，则应考虑出资的因素，超过出资比例的份额可以视为附条件的赠与。该种处理方式，已为很多部分判决确认。
在出资关系无法认定的情况下，则应考虑双方的收入水平、双方的父母等近亲属有无资助等情况，并将这些因素作为确认所有权份额的重要依据，而不能仅凭所有权份额登记状态做简单认定。对于这一点，在实务中已有生效判决予以明确。
（作者单位：广州市番禺区人民法院）