房屋建筑面积结算依据的认定标准

　　裁判要旨

　　当行政主管部门作出的《建设工程竣工规划核实确认书》与建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位经竣工验收形成的《竣工验收报告》就建设房屋建筑面积作出不一致的确认时，应从立法目的、形成时间、行为性质等方面评判房屋建筑面积结算依据，施工方以后者为据主张工程款的，应予支持。

　　【案情】

　　2014年8月，某房地产公司与某建筑公司签订《铜梁永嘉镇某商住楼建设项目建设工程施工协议书》，双方对工程范围、履约保证金缴纳、竣工结算和工程款支付等进行了约定，后某建筑公司进行了施工。2019年3月，重庆市铜梁区规划和自然资源局作出《建设工程竣工规划核实确认书》，确认涉案工程总建筑面积23008.82平方米(地上建筑面积20031.22平方米，地下建筑面积2977.60平方米)。2019年4月，涉案工程通过竣工验收，形成《竣工验收报告》。现因对房屋建筑面积、工程总价、欠付工程款及利息等存在争议，某建筑公司起诉请求：某房地产公司支付某建筑公司工程款1532万余元，并以此为基数从2019年4月9日起按照月利率2%支付资金利息至付清时止;退还保证金50万元;某建筑公司在某房地产公司欠付工程款范围内享有优先受偿权;诉讼费由某房地产公司负担。

　　【裁判】

　　重庆市铜梁区人民法院审理后认为，根据《建设工程竣工规划核实确认书》确认的总建筑面积，涉案工程的工程款为27734151.8元(地上部分23837151.8元、正负零以下部分3722000元、增加工程135000元、零星借支款4万元)，扣除已付款19237296元，尚欠8496855.8元。该工程于2019年4月1日通过竣工验收，某房地产公司应付22187321.44元，尚欠2950025.44元，其应自2019年5月9日起按照同期银行贷款利率支付利息至付清时止。因2019年11月21日为支付工程余款5546830.36元之日，故某建筑公司主张的优先受偿权未超过法定期间。遂判决，某房地产公司向某建筑公司支付工程款8496855.8元;某建筑公司在某房地产公司欠付工程款8496855.8元范围内享有优先受偿权;驳回某建筑公司的其他诉讼请求。

　　宣判后，某建筑公司不服上诉。重庆市第一中级人民法院审理后认为，应以五方单位共同组织竣工验收后形成的竣工验收报告所载明的建筑面积作为计算工程款的依据，涉案工程的工程款为27824478元，包括：地上部分23680940.5元、正负零以下部分4143537.5元，故某房地产公司应付工程款27999478元，尚欠8762182元。某房地产公司应付利息包括：1.以3162286.4元为基数，从2019年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至付清时止;2.以5599895.6元为基数，从2019年11月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至付清时止;某建筑公司在某房地产公司欠付工程款876218元范围内享有优先受偿权。遂依法改判。

　　【评析】

　　本案争议焦点在于涉案房屋建筑面积的计算依据。

　　首先，从立法目的看。城乡规划法第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。可见，建设工程的规划核实，是城乡规划主管部门实施监督检查最重要的环节。建设工程从开工到竣工是一个连续的过程，在此过程中，对于建设单位的建设活动是否严格遵守规划许可要求，城乡规划主管部门需要进行监督检查。具体而言，规划核实是在建设工程竣工验收之前，由城乡规划主管部门就建设工程是否符合规划许可进行的检验，在对建设工程是否按建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容组织建设进行现场审核后，对于符合规划许可内容要求的，核发规划核实证明;对于经核实建设工程违反规划许可的，则及时依法提出处理意见;经规划核实不合格的或者未经规划核实的建设工程，建设单位不得组织竣工验收。据此，城乡规划主管部门确认的规划核实建筑面积，从核实的方式、内容、目的看，均不宜直接作为建设工程发包人和承包人相关工程竣工结算面积的认定依据。

　　其次，从形成时间看。本案中的《建设工程竣工规划核实确认书》形成于2019年3月，《竣工验收报告》则形成于2019年4月，确认书形成在前、验收报告形成在后，该形成时间亦符合前述规定的要求，即经规划核实符合规划许可内容要求的，在城乡规划主管部门出具核实证明后，建设单位可以依法组织竣工验收。同时也能证明，城乡规划主管部门针对房屋建筑面积作出的确认行为，并不能代替业主单位、施工单位及其他单位共同进行竣工验收这一施工过程中的必经环节，即在规划核实建筑面积之后，仍需发包人和承包人会同相关单位组织竣工验收，共同确认案涉工程竣工的建筑面积。

　　最后，从行为性质看。进行竣工规划核实是城乡规划主管部门依法行使具体行政管理职权的行为;而组织竣工验收则是勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对施工内容进行检验的行为，验收后签字盖章确认的报告书，理应对发包人和承包人等具有法律约束力。同时根据《竣工验收报告》载明的内容，发包人和承包人分别对涉案工程相应施工内容的建筑面积进行了确认，亦更符合双方对实际施工完成的建筑面积作出的真实表意。

　　本案案号：(2019)渝0151民初5777号，(2021)渝01民终932号

　　案例编写人：重庆市第一中级人民法院 陈娅梅