深圳商品房预售合同纠纷案例，开发商逾期交房应赔偿损失

深圳商品房预售合同纠纷案例，开发商逾期交房应赔偿损失

　　上诉人(原审原告)：邓某，女，汉族，1981年10月2日出生，住所地：广东省深圳市坪山区。

　　委托诉讼代理人：陆慧，广东君言律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：黄彩焕，广东君言律师事务所实习律师

　　上诉人(原审被告)：深圳某某房地产开发有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区，统一社会信用代码GYP48。

　　法定代表人：张某某，总经理。

　　委托诉讼代理人：万某某，北京市某某(深圳)律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：韩某某，北京市某(深圳)律师事务所律师。

　　上诉人邓某因与上诉人深圳某某房地产开发有限公司(以下简称：中某公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院(2020)粤0310民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　邓某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邓某的诉讼请求。判令中某公司向邓某支付逾期交房的违约金351310.54元(以已支付的购房总价款3377986元为基数，按每日万分之四计算违约金，自2019年4月1日起暂计至2019年12月16日止，实际计算至房屋实际交付之日止)。2.本案一、二审诉讼费全部由中某公司承担。事实和理由：一、邓某与中某公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五，系中某公司提供的重复使用的文本。附件五第五条第8款应当认定为格式条款，该条款无效，中某公司应当按照《深圳市房地产买卖合同(预售)》第十二条约定向邓某支付逾期交房的违约金。首先，中某公司在合同附件五第五条第8款对因其违约而应向邓某支付的违约金的总金额约定为不超过邓某已付购房款的3%。该条款明显存在免除中某公司的违约责任，排除邓某主要权利的情形，应当认定该约定无效。其次，中某公司提供的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五中，大量的合同条款均显示买受人(邓某)与出卖人(中某公司)之间的权利、义务明显不对等。从合同附件五的内容整体来看，亦在免除了中某公司的责任的同时，加重了邓某的责任，对邓某的主要权利也进行了限制。第三，邓某与中某公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》系深圳市规划和国土资源委员会及深圳市市场监督管理局所制定的示范文本。合同内容对双方的权利、义务进行了平衡。权利、义务对双方来说都是对等的。在中某公司持续违约的情况下，中某公司应当按照该合同中约定的违约条款承担相应的违约责任。

　　二、一审判决以《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金作为标准计算中某公司应支付的违约金缺乏事实及法律依据。首先，《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金系坪山区有关主管部门公布的坪山区2017年度房屋租赁的指导租金，并非坪山区2018、2019、2020年度的指导租金。年度不同，租金会有明显的差异。况且，以3年前主管部门公布的房屋租赁的指导租金作为标准来计算3年后中某公司逾期交房而应支付的违约金显然不合适、不妥当。其次，某禾广场所在地坪山区政府主管部门并未公布2018年度及其后年度的房屋租赁的指导租金。邓某与中某公司的纠纷产生于2019年3月31日之后。在本案中，应当认定政府有关主管部门没有公布同地段同类房屋租赁的租金。既然没有主管部门公布的同地段同类房屋租赁的租金，就不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付适用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。第三，根据公开的信息显示，本案中同地段同类房屋的租金标准远远高于一审判决所依据的《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明的指导租金。第四，2020年，因中某公司迟迟无法交房，中某公司与某禾广场的业主协商返租涉案的某禾广场的房屋。中某公司以深圳市柒叁贰房屋租赁管理有限公司的名义与部分业主签订了房屋租赁合同。在租赁合同中约定的租金标准为每年189161元。由此亦可见，一审判决中某公司承担的违约金远低于中某公司不能交房给邓某造成的租金损失。

　　三、即使以同地段同类房屋租金作为计算违约金的标准，也应考虑社会经济发展、货币通胀等因素导致的租金增长。不能仅仅将现有的可参考的同地段同类房屋租金标准作为计算违约金的依据，一直计算至中某公司实际交房之时。

　　中某公司未作答辩。

　　中某公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中某公司向邓某支付逾期交房违约金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的标准计算)，以邓某已付购房款的3%为上限;2.判令本案一审、二审的全部诉讼费用由邓某承担。事实和理由：一、《购房合同》关于逾期交房违约金上限的条款，该条款是《购房合同》的有效组成部分。本案中，关于逾期交房违约金的条款分别约定在《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称《购房合同》)第十二条及附件五第五条第8款。上述关于逾期交房违约金的条款，中某公司已通过加粗和下划线的方式，对《购房合同》第十二条第二种违约责任处理方式“按合同附件五相关约定”的文本予以标注，提示邓某注意附件五关于逾期交房违约金标准及上限的约定。此外,中某公司更是要求双方均在附件五每页下方签章，以确保邓某知悉附件五约定的内容。同时，一审法院已认定《购房合同》附件五第五条第8款中关于逾期交房违约金标准的约定有效，即认定邓某已知悉该部分条款内容，而关于逾期交房违约金上限的内容紧跟其后，故邓某不可能不知悉关于逾期交房违约金上限的条款内容。因此，中某公司已充分采取了合理的方式提请邓某注意《购房合同》第十二条及附件五第五条第8款关于逾期交房违约金上限的约定，故该条款是《购房合同》的有效组成部分。

　　二、《购房合同》及其附件关于逾期交房违约金上限的条款合法有效，不存在法定无效的情形，一审法院认定该条款无效实属适用法律错误。本案中，邓某认为违约金应当持续计算，但中某公司认为违约金的上限应当受到双方约定限额的限制。首先，如一审法院所认定，上述《购房合同》第十二条及附件五第五条第8款的全部内容不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形。其次，《购房合同》第十二条及附件五第五条第8款关于逾期交房违约金上限的约定也不存在免除中某公司责任、加重邓某责任以及排除邓某主要权利的无效情形。根据《购房合同》附件五第五条第8款的约定，中某公司承担的违约责任实际是与邓某因此蒙受的损失相对应，而违约金上限对应的金额远高于邓某目前实际发生及在将来一段时间内可能发生的损失。根据《购房合同》附件五第五条第8款，违约金的上限为邓某已付购房款3377986元的3%，即101339.58元。按照一审法院认定的违约金计算标准，自2019年4月1日起按每月2387.1元计算，即使计至2021年12月31日也仅为78774.3元，远未达邓某已付购房款的3%。案涉某禾中央广场项目已于2020年9月1日取得由深圳市住房和建设局出具的《复工令》，案涉某禾中央广场项目已经实际恢复施工。中某公司与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司就债务重组事项已经达成展期协议，中某公司的资金压力也已得到缓解。在此情况下，案涉房屋的交付时间是可以预计的，并不存在一审判决所言的“限定总额与其中某公司违约行为不匹配，亦不利于中某公司积极履行合同”的情形。

　　邓某未作答辩。

　　邓某向一审法院起诉请求：1.判令中某公司向邓某支付逾期交房的违约金351310.54(以已支付的购房总价3377986为基数，自2019年4月1日按每日万分之四计算至房屋实际交付之日止，暂计至2019年12月16日);2.中某公司承担全部诉讼费用。

　　一审法院认定事实：2018年1月11日，邓某与中某公司签署《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定：第二条、第三条邓某向中某公司购买位于深圳市坪山区房产，房屋用途为办公，建筑面积79.57平方米;第五条房屋总价3377986元;第九条中某公司应于2019年3月31日前向邓某交付案涉房产，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》;第十二条中某公司逾期交房违约责任按第贰种方式即按合同附件五相关约定处理(第壹种方式约定如逾期超过90日的，邓某要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，中某公司按日向邓某支付购房总价款万分之四的违约金。);第二十八条双方可约定其他条款列于附件五中。附件五第五条第8款补充约定因中某公司未履行相关义务，导致中某公司未能按照本合同约定期限内将本房地产交付邓某的，中某公司自违约之日起至本房地产交付之日止，按政府公布的本房地产所在区域的指导租金标准向邓某支付违约金，无政府指导租金标准的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。延迟达365日中某公司仍未将本房地产交付邓某的，邓某有权要求解除本合同。中某公司违约金总额不超过邓某已付购房款的3%。

　　合同签署后，邓某依案涉合同约定向中某公司支付全部购房款。

　　中某公司未按涉案合同约定于2019年3月31日前向邓某交付涉案房屋。截止2020年12月7日第二次庭审时，涉案房屋尚未竣工，中某公司仍未向邓某交付房屋，且具体交付房屋时间亦无法确定。

　　邓某主张合同附件五第五条第8款是格式条款，应属无效，应按主合同第十二条约定标准按购房总价款万分之四计算违约金。中某公司主张应按合同附件五第五条第8款约定政府指导租金标准计算违约金。

　　另查明，《坪山新区2017年房屋租赁指导租金表》载明，涉案房屋某禾广场周边东方威尼斯花园、深业东城上邸、东晟时代花园办公租金标准分别为每平米每月20元、25元、30元。

　　一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为逾期交房违约金标准。首先，需确认合同附件五第五条第8款是否有效。依据合同法之规定，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。邓某、中某公司双方签订的合同附件五属中某公司提供的重复使用的条款系客观事实，但该条款无论是内容还是签订过程均不具有合同法第五十二条、第五十三规定的情形;该条款约定逾期交付房屋的违约金标准与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”一致，故中某公司不存在免除其责任，加重对方责任或排除对方主要权利情形，该条款合法有效。其次，因双方均未提供同地段同类房屋租金标准，根据坪山区2017年房屋租赁指导租金标准，考虑2018年、2019年租金增长因素，一审法院以某禾广场周边东晟时代花园办公租金标准每平米每月30元的标准计算违约金。最后，双方约定中某公司违约金总额不超过邓某已付购房款的3%，虽然按目前违约金数额未达到已付购房款的3%，但中某公司房屋交付时间仍不能确定，处于持续违约状态，限定总额与其中某公司违约行为不匹配，亦不利于中某公司积极履行合同，故该限额对继续履行合同情形无效。

　　邓某已按合同约定履行了付款义务，中某公司未按合同约定于2019年3月31日前交付房产，构成违约，中某公司应依合同约定自违约之日起即2019年4月1日至本房地产交付之日止，按每平米每月30元标准即每月2387.1元(79.57平方米×30)向邓某支付违约金。邓某诉请超出一审法院认定部分，不予支持。

　　据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中某公司应于判决生效之日起十日内向邓某支付逾期交房违约金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的标准计算至房屋交付之日止);二、驳回邓某其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6570元、保全费2277元，由邓某负担5866元，中某公司负担2981元。

　　本院二审查明，双方签订的深圳市房地产买卖合同中附件五关于买受人迟延付款违约责任的约定内容为：1.买受人未按约定期限支付购房款逾期不超过30日的，买受人每日按应付款的万分之一向出卖人支付违约金合同继续履行;2.买受人未按约定期限支付购房款逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，并可要求买受人按购房款总额的10%支付违约金;出卖人未行使合同解除权的，合同继续履行，买受人每日按应付款的万分之三向出卖人支付违约金，且在买受人付清所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方的上诉意见，本案二审的主要争议焦点为：涉案合同附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定是否属于格式条款，该条款是否有效，逾期交房违约责任应当如何认定。本院认为，合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案查明的事实，涉案预售合同附件五第五条第8款系中某公司为了重复使用而预先拟定，条款的拟定并未与买受人协商，而是由中某公司单方拟定后提供给买受人签订，该条款属于格式条款。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在本案中，合同附件五第五条第8款有关逾期交房违约责任的约定：因中某公司未履行相关义务，导致中某公司未能按照本合同约定期限内将本房地产交付邓某的，中某公司自违约之日起至本房地产交付之日止，按政府公布的本房地产所在区域的指导租金标准向邓某支付违约金，无政府指导租金标准的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。延迟达365日中某公司仍未将本房地产交付邓某的，邓某有权要求解除本合同。中某公司违约金总额不超过邓某已付购房款的3%。对比合同附件关于对逾期付款违约责任的约定：若邓某未按约定期限支付购房款，逾期不超过30日的，邓某每日按应付款的万分之一向中某公司支付违约金，合同继续履行;逾期超过30日的，中某公司有权解除本合同并可要求邓某按购房款总额的10%支付违约金。中某公司未行使合同解除权的本合同继续履行，邓某每日按应付款的万分之三向中某公司支付违约金，且在邓某付清所延迟支付的购房款和违约金前，中某公司随时可以行使合同解除权。对比双方的违约内容可以看出，合同附件约定的逾期交房违约金标准明显偏低，中某公司在本案中也未对违约金标准存在较大差异的原因作出合理解释。中某公司在拟定上述违约金标准时并未遵循公平原则确定双方的权利义务，拟定的逾期交房违约金标准偏低，应当认定为与买受人有重大利害关系的条款。综上，合同附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定均属于民法典第四百九十六条第二款所规定的应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。

　　在本案中，合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，由于第贰种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，不足以让买受人注意到合同附件五的相关内容，中某公司有义务提示买受人注意附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定。而从附件五第五条第8款的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第五条第8款也没有通过加大加粗等方式提请注意。中某公司不仅没有采取合理的方式提示买受人，反而采用了让买受人更容易忽略该条款的文本样式。中某公司的上述做法不仅不符合民法典的上述要求，也有违诚信原则。根据民法典第四百九十六条的规定，附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定不能作为合同内容。

　　在合同对逾期交房违约金没有约定的情况下，买受人仍有权要求中某公司承担赔偿损失的逾期交房违约责任。在本案中，邓某按照总房款日万分之四的标准请求支付逾期交房违约金，在相关违约金条款在二审被认定不成为合同内容后，为减少诉累，本院视为邓某提出了逾期交房赔偿责任的诉讼请求。关于赔偿责任的大小，本院综合考虑买受人因中某公司逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，酌情认定中某公司按照合同约定的买受人逾期付款的违约标准向邓某支付逾期交房损失，即按照总房款每日万分之三的标准向邓某赔偿逾期交房损失。合同约定交房时间为2019年3月31日，现在实际交房时间仍不能确定，邓某请求自2019年4月1日起暂计至2019年12月16日止，实际计算至房屋实际交付之日止的请求应予支持。经核算，中某公司应当赔偿邓某2019年4月1日起暂计至2019年12月16日止，逾期260天的逾期交房损失263483元(3377986元×0.0003/天×260天=263483元)。对邓某第一项诉讼请求中超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，邓某的上诉请求部分成立，本院予以部分支持;中某公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院(2020)粤0310民初2268号民事判决;

　　二、深圳某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向邓某赔偿逾期交房损失(从2019年4月1日起暂计至2019年12月16日为263483元，按照总房款3377986元每日万分之三的标准计算至房屋交付之日止);

　　三、驳回邓某其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费6570元、保全费2277元，由邓某负担847元，深圳某某房地产开发有限公司负担8000元。深圳某某房地产开发有限公司已预交的二审案件受理费2326.79元，由深圳某某房地产开发有限公司负担;邓某已预交的二审案件受理费6570元，由邓某负担570元，深圳某某房地产开发有限公司负担6000元。深圳某某房地产开发有限公司应负担的两审诉讼费用，应在本判决生效之日起七日内迳付邓某，逾期邓某可申请强制执行。

　　本判决为终审判决。