开发商逾期交房应向业主赔偿逾期交房损失

　　深圳房产纠纷律师，陆慧律师了一系列业主与开发商之间的商品房预售合同纠纷案件，在房屋买卖方面具有丰富的诉讼经验

　　原告：廖某某，女，1987年11月23日出生，汉族，住重庆市万州区。

　　委托诉讼代理人：陆慧，广东君言律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：苏广瑛，广东君言律师事务所实习律师。

　　被告：深圳某某房地产开发有限公司。

　　法定代表人：张宝铸，总经理。

　　委托诉讼代理人：王某某，广东某某律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李某，广东某某律师事务所实习律师。

　　上列原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆慧、被告的委托诉讼代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿逾期交房的损失1070954.8元(人民币，下同。计算标准为购房总价款的万分之四每日，自2019年4月1日起计算至被告实际交付涉案房产之日止，暂计算至2021年9月16日);2.请求判令被告承担本案全部诉讼费。

　　被告辩称，1.对原告第一项诉讼请求，原告主张的逾期交房违约金计算方式既不符合合同约定，也缺乏法律依据，应按照政府公布对的本房地产所在区域的指导租金标准向买受人支付违约金，无政府指导租金标准的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，且总额不超过购房款的3%。退一步讲，被告违约并非主观恶意，违约金标准过高，请求法院依法调减;2.被告曾于2020年5月18日、7月10日分别向原告银行账户付款16197.3，转账附言为2A1109房款，该款项应当与原告在本案中主张的违约责任相互抵消。

　　经审理查明，2017年9月20日，原告与被告签署《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定：第二条、第三条原告向被告购买位于深圳市坪山区房产，房屋用途为办公，建筑面积72.05平方米;第五条房屋总价3008305元;第九条被告应于2019年3月31日前向原告交付案涉房产，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》;第十二条被告逾期交房违约责任按第贰种方式即按合同附件五相关约定处理(第壹种方式约定如逾期超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。);第二十八条双方可约定其他条款列于附件五中。附件五第四条第5款关于对原告逾期付款违约责任的约定：若原告未按约定期限支付购房款，逾期不超过30日的，原告每日按应付款的万分之一向被告支付违约金，合同继续履行;逾期超过30日的，被告有权解除本合同并可要求原告按购房款总额的10%支付违约金;被告未行使合同解除权的，合同继续履行，原告每日按应付款的万分之三向被告支付违约金，且在原告付清所延迟支付的购房款和违约金前，被告随时可以行使合同解除权。附件五第五条第8款补充约定：因被告未履行相关义务，导致被告未能按照本合同约定期限内将本房地产交付原告的，被告自违约之日起至本房地产交付之日止，按政府公布的本房地产所在区域的指导租金标准向原告支付违约金，无政府指导租金标准的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。延迟达365日被告仍未将本房地产交付原告的，原告有权要求解除本合同。被告违约金总额不超过原告已付购房款的3%。

　　合同签署后，原告依合同约定向被告支付全部购房款。

　　被告未按涉案合同约定于2019年3月31日前向原告交付涉案房屋。截止庭审时，涉案房屋尚未竣工，被告仍未向原告交付房屋，且具体交付房屋时间亦无法确定。

　　原告主张合同附件五第五条第8款是格式条款，应属无效，应按主合同第十二条约定标准按购房总价款万分之四计算违约金。被告认为应按合同附件五第五条第8款不是格式条款。

　　被告于2020年5月18日、7月10日分别原告转账支付16197.3元，合计32394.6元，转账附言均为2A1109房款。被告主张抵扣违约金。

　　上述事实有原、被告提交的《深圳市房地产买卖合同(预售)》《购房按揭贷款合同》、银行转账记录、收款收据以及庭审笔录为证，足以认定。

　　本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为逾期交房违约金标准及数额的认定。逾期交房违约金标准的认定首先要解决合同附件五第五条第8款是否为格式条款。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案查明的事实，涉案预售合同附件五第五条第8款系被告为了重复使用而预先拟定，条款的拟定并未与买受人协商，而是由被告单方拟定后提供给买受人签订，该条款属于格式条款。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在本案中，合同附件五第五条8款有关逾期交房违约责任的约定：因被告未履行相关义务，导致被告未能按照本合同约定期限内将本房地产交付原告的，被告自违约之日起至本房地产交付之日止，按政府公布的本房地产所在区域的指导租金标准向原告支付违约金，无政府指导租金标准的，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。延迟达365日被告仍未将本房地产交付原告的，原告有权要求解除本合同。被告违约金总额不超过原告已付购房款的3%。对比合同附件关于对逾期付款违约责任的约定：若原告未按约定期限支付购房款，逾期不超过30日的，原告每日按应付款的万分之一向被告支付违约金，合同继续履行;逾期超过30日的，被告有权解除本合同并可要求原告按购房款总额的10%支付违约金。被告未行使合同解除权的本合同继续履行，原告每日按应付款的万分之三向被告支付违约金，且在原告付清所延迟支付的购房款和违约金前，被告随时可以行使合同解除权。对比双方的违约内容可以看出，合同附件约定的逾期交房违约金标准明显偏低，被告在本案中也未对违约金标准存在较大差异的原因作出合理解释。被告在拟定上述违约金标准时并未遵循公平原则确定双方的权利义务，拟定的逾期交房违约金标准偏低，应当认定为与原告有重大利害关系的条款。综上，合同附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定均属于民法典第四百九十六条第二款所规定的应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。在本案中，合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，由于第贰种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，不足以让原告注意到合同附件五的相关内容，被告有义务提示原告注意附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定。而从附件五第五条第8款的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第五条第8款也没有通过加大加粗等方式提请注意。被告不仅没有采取合理的方式提示原告，反而采用了让原告更容易忽略该条款的文本样式。被告的上述做法不仅不符合民法典的上述要求，也有违诚信原则。根据民法典第四百九十六条的规定，附件五第五条第8款有关逾期交房违约金的约定不能作为合同内容。在合同对逾期交房违约金没有约定的情况下，买受人仍有权要求被告承担赔偿损失的逾期交房违约责任。关于赔偿责任的大小，本院综合考虑原告因被告逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，酌情认定被告按照合同约定的买受人逾期付款的违约标准向原告赔偿逾期交房损失，即按照总房款每日万分之三的标准向原告赔偿逾期交房损失。关于数额。合同约定交房时间为2019年3月31日，现在实际交房时间仍不能确定，原告请求自2019年4月1日起暂计至2021年9月16日，实际计算至房屋实际交付之日止的请求应予支持。经核算，被告应当赔偿原告2019年4月1日起暂计至2021年9月16日，逾期898天的逾期交房损失810437.36元(3008305元×898日×0.0003=810437.36元)。对原告第一项诉讼请求中超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告主张向原告支付的房款32394.6元抵扣违约金，本院予以支持，予以扣减，被告实际应赔偿的损失为778042.76元(810437.36元-32394.6元)。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条，《中华人民共和民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定,判决如下:

　　一、深圳某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖某某赔偿逾期交房损失(从2019年4月1日起暂计至2021年9月16日为810437.36元，扣减32394.6元实际赔偿778042.76元，2021年9月16日之后的按照总房款3008305元每日万分之三的标准计算至房屋交付之日止);

　　二、驳回原告廖某某的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费7219元，由原告负担1705元，被告深圳某某房地产开发有限公司负担5514元。原告已预交的受理费5514元，本院予以退回。被告深圳某某房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费5514元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。