深圳市回迁房买卖合同纠纷案例

深圳市回迁房买卖纠纷成功案例

　　上诉人(原审原告)：邓某，女，1981 年 10 月 2 日出生，汉族，住所地广东省深圳市坪山区马峦南路，身份证号码44XXXX19811002XXXX。

　　委托诉讼代理人：陆慧，广东君言律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：刘某婷，女，1991年3月17日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区，公民身份号码 44XXXX19910317XXXX。

　　上诉人邓某因与被上诉人刘某婷房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市某某区人民法院(2021)粤03XX民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人邓某的上诉请求：1、请求撒销一审判决，并依法改判支持邓某的诉讼请求，即刘某婷向邓某支付应双倍返还的定金差额人民币15万元(以下货币均为人民币);2、判决本案一、二审诉讼费全部由刘某婷承担。事实和理由：1、邓某与刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》转让的标的明确，即刘某婷所拥有的深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂 18-1号沙湖一号地块回迁房指标(资格)。双方签订的协议所指向的标的物明确，不存在一审判决中认定的合同所指向的标的物不明确的情形。2、一审判决将邓某与刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》认定为预约合同，明显依据不足，属认定事实 错误。3、一审判决既将邓某与刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》认定为预约合同，同时又认定该合同依法不成立，二者之间明显矛盾。4、刘某婷单方解除合同，系严重的违约行为，应当依法承担违约责任。

　　被上诉人刘某婷未发表答辩意见。

　　邓某向一审法院起诉请求：1.判令刘某婷向邓某支付被告应双倍返还的定金差额15万元;2.刘某婷承担本案的全部诉讼费用。

　　一审法院认定事实：邓某起诉的事实与一审庭审查明的事实一致，一审法院予以确认，不再赘述。另查明，《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》第1条约定，甲方(刘某婷)确认拥有该房屋所有相关权益(甲方保证乙方(邓某)享有保证金等政府 奖励条款);第2条：乙方意向预订的该房屋回迁产权建筑面积为76 平方米，每平方米建筑面积买卖单价为 22,000 元/平方米，乙方预订的该房屋总房款为 167.2 万元，乙方采取一次性付款方式;第3条约定，定金系作为甲乙双方当事人订立回迁房权益转让协议的担保，签订正式的回迁权益转让协议后，乙方支付的定金转为房价款。第5条：甲方同意将配合提供房屋原有的第三方测绘报告，原物业产权转让合同等有效书面正面文件(如有)复印件， 作为甲乙双方签订协议的附件。第 7 条约定，甲方签订本协议 60 天内未能协助乙方在沙湖福根公司进行确权的，乙方有权要求甲方返还已收取的定金。第 8 条约定：有下列情况之一的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：(1)甲方未遵守本协议第二条、第五条约定;(2)甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的抵押、重复转让、查封、产权争议等事实。

　　刘某婷于2020年9月4日收取邓某定金5万元，于2020年9月11日收取邓某定金10万元。2020年11月11日，刘某婷将收取的15万元返还给了邓某。

　　一审庭审中，刘某婷称其取得的案涉回迁房指标系通过案外人廖某某转让获得，后再将其中部分指标转让给邓某。由于廖某某所取得指标也属于其他人所有，其与廖某某也产生了民事纠纷【(2021)粤 03XX民初2990号】，考虑到纠纷过程中合同继续履行将产生其他更大不可控风险，故告知邓某终止合同并将定金退回。经查询广东法院诉讼服务网，(2021)粤 03XX民初 2990 号刘某婷起诉廖某某房屋买卖合同纠纷案一审法院已受理未开庭。刘某婷在该案中诉称，廖某某自称对深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18号房屋享有所有权，但后来查实该房屋的所有权人并非廖某某，而是案外人卢耀东、卢兴源，廖某某无法将房屋交付刘苑 婷占有、使用，导致刘某婷无法与村委及开发商签署相应协议， 导致合同无法继续履行。诉讼请求：1.确认刘某婷与廖某某于2020年8月22日签订的《房屋转让合同》无效;2.廖某某向刘某婷返还购房款200万元及支付资金占用利息 22,458 元(以200万元为基数，自 2020年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮 50%计至付清之日止，暂计至 2021年3月22日);3.廖某某向刘某婷支付违约金(赔偿损失)200万元;4.廖某某承担诉讼费、保全费、担保费、律师费。

　　一审法院认为，邓某、刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房 权益转让定金协议》系双方为预定将来一定期限内订立《回迁房指标权益转让合同》本约合同而订立的预约合同。预约具有独立的合同效力，其目的在于固定双方的交易机会。违反预约合同约定，不签订本约合同或无法按预约内容签订本约合同的，应承担违约责任。但预约合同是否具有强制合同当事人订立本约合同的效力，要根据预约合同的具体内容进行审查。本案中，《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》的本质是回迁房的期权转让，即卖方将回迁房权益转让给买方，买方支付对价(购房款)，并直接与城市更新等旧改实施主体签署《搬迁补偿协议》，获取回迁房屋。回迁房必须明确、具体且卖家对该回迁房需拥有排他的物权。而本案刘某婷并非深圳市坪山区沙湖社区卢屋村吓陂18-1号沙湖一号地块回迁房的所有权人(业主)，亦非与开发商签订拆迁安置补偿协议的当事人，《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》里约定的回迁房的房屋位置、朝向、楼层及面积等均无法确定，何时明确亦非被告所能掌控，合同所指向的标的物不明确，且客观上无法进行协议补充，故涉案合同依法不成立。根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况、有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。刘某婷在与邓某签订涉案合同时向邓某虚假确认拥有坪山区沙湖社区卢屋村吓陂 18-1号沙湖一号地块回迁房所有相关权益，有违诚实信用原则，应承担损害赔偿责任。因刘某婷已无继续订立合同的意愿，刘某婷除返还已收取的15万元外，还应支付邓某占用15万元期间的利息损失，其中5万元自 2020年9月4日起，10万元自2020年9月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计至 2020 年 11 月 11 日止。因涉案合同不成立，邓某、刘某婷双方为担保签署正式回迁房权益转让协议(本约)而约定的定金罚则并不适用，邓某诉请返还双倍定金差额于法无据。鉴于本案纠纷系刘某婷在从事民商事活动中违反诚实信用原则所致，法庭裁决本案诉讼费用由刘某婷承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、刘某婷于本判决生效之日起十日内向邓某支付占15万元期间的利息损失，其中5万元自2020年9月4日起，10万元自2020年9月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计至2020年11月11日止;二、驳回邓某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3300元，邓某已预缴，由刘某婷负担。

　　经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

　　本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案邓某、刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》从双方当事人签字时就成立，一审法院以合同标的物不明确认定合同不成立，适用法律错误，本院予以纠正。邓某与刘某婷签订的《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，因刘某婷单方面解除合同，构成根本违约，应当依据《坪山沙湖社区回迁房权益转让定金协议》的约定承担违约责任，邓某主张双方返还定金，符合合同约定，本院予以支持，因刘某婷已经返还15万元定金，刘某婷还应向邓某支付15万元。

　　综上所述，邓某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、撤销深圳市某某区人民法院(2021)粤 03XX民初 93 号民事判决第二项;

　　二、变更深圳市某某区人民法院(2021)粤 03XX民初 93 号第一项为刘某婷于本判决生效之日起十日内向邓某支付 15 万元;

　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一审案件受理费 3300 元、二审案件受理费3300元(邓某均已预缴)，均由刘某婷负担，刘某婷应在本判决生效之日起十日内迳付邓某6600元。

　　本判决为终审判决。