房屋银行的法律属性

 深圳房产律师，房屋银行的法律属性

【基本案情】
2011年10月17日，原告被告签订了一份《委托代理存房业务合同书》，合同约定：原告将自有的房产，委托被告代理出租，被告代理原告房屋出租时，原告授权被告与承租方签订《房屋租赁合同》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利；代理租赁期限为一年，委托出租期内，每12个月的前45天为房屋免租期，房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，被告将租金按月划入原告收租帐户，每12个月重新计算免租期；交房时，原告填写《物业使用状况表》，并将房屋钥匙、信箱钥匙、费用存折等移交于被告；原、被告双方确认上述房屋每月租金为人民币3000元，被告按合同约定价格出租；自然损坏、存房前损坏、主体故障或固定设施故障，其维修责任由甲方负责；房屋出租期间所产生的管理费、水电、数字电视费等费用，由被告负责结清，原告不承担责任；合同有效期内，上述房屋及其附属设施、设备出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时（因承租人使用不当造成房屋或其附属设施、设备损坏的，由被告负责维修或赔偿），被告应该及时通知原告并采取可能的有效措施防止缺陷的进一步扩大；原告应该在接到被告通知后3日内予以维修或书面委托被告代为维修。合同期满被告按交付的家私、电器、房屋照片原样交还业主，若需修缮，由被告承担。
2011年10月22日被告作为原告的委托代理人与案外人签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房产出租给案外人使用，租赁房屋的每月租金为人民币3500元；在租赁期限内，案外人应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如果使用不当或不合理使用造成房屋及附属设施损坏的，案外人应立即负责修复或经济赔偿，案外人拒不维修或赔偿的，由被告委托代理人代为维修，维修费用案外人承担；本合同终止后，如费用存折或卡丢失，原告委托代理人有权从案外人租赁保证金中扣除补办费每本人民币100元。
案外人在使用承租房屋期间，发生房屋渗水，被告委托修理人员在2013年6月底进行了维修，但并未将房屋渗水维修好。被告于2012年8月23、24日左右通知原告，双方于2012年8月26日到涉案房屋去查看，发现房屋墙壁有水渍及地板鼓起。之后双方对造成此种情况的原因有争议，原告于2012年9月24日向被告发出了“修缮房屋通知书”，要求被告修缮房屋，并按交付时的原样将房屋交还原告。原、被告双方之后一致未对涉案房屋进行修理，直至2012年10月24日被告将房产交付给原告。交付房产时仍然存在上述墙壁有水渍、墙皮脱落及地板鼓起的状况。案外人（承租人）于2012年8月底搬离了涉案房屋。被告和原告在办理交接手续时未将电梯卡、信箱钥匙及水电费的银行卡交付给原告。2012年10月24日被告将涉案房产移交给原告，双方在退房结算表中注明了冰箱不制冷、卧室空调无法开机、微波炉无法暂停等。原告接手涉案房屋后，自行对涉案房屋进行了维修，为此支出了维修费用人民币15000元，原告委托对冰箱进行了维修，花费人民币600元。
被告向原告支付租金至2012年8月，原告于2012年11月向涉案房产的物业管理公司补交了管理费、本体维修基金、垃圾处理费及水费等费用人民币646.49元，其中截止2012年10月18日的欠费数额为人民币519.61元。原告于2012年9月26日向深圳市天威视讯股份有限公司支付了2012年6月至2012年9月的费用63.1元。
【深圳法律顾问案件焦点】
1、《委托代理存房业务合同书》的性质？
2、被告是否应当赔偿原告修缮房屋的费用？
3、被告是否应当向原告支付剩余期限房租、管理费等费用？
【法院裁判要旨】
深圳市罗湖区人民法院经审理认为：原告与被告所签订的《委托代理存房业务合同书》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。
对与第一个争议焦点，本院认为，原告与被告签订的《委托代理存房业务合同书》约定原告委托被告代理出租涉案房屋，授权被告与承租方签订《房屋租赁合同》，属于委托合同，但从合同中有约定了租金的支付方式、免租期、租金支付时间及租赁关系中的一些权利义务，从合同约定的条款来看，又兼具有租赁合同的性质，双方均应严格按照合同约定的内容履行自己的义务。
对于第二个争议焦点，本院认为，原告根据合同的约定，将涉案房产及附属的家俬、电器交付被告，双方办理了交接手续，原告交付给被告的涉案房产及家俬、家电的情况均属于正常。被告接手涉案房产后，将涉案房产出租给案外人，在案外人使用涉案房屋期间，房屋墙面出现水渍、墙皮脱落，房间木地板有不同程度的鼓起等现象。在被告通知原告后，原告于2012年8月26日到涉案房产进行了查看，并认为属于被告的责任，向被告发出了修缮房屋通知书，双方为此争执不下，涉案房产一直未作修缮。在被告将涉案房产交付原告后，原告对涉案房产已经重新修缮完毕。现涉案房产房屋墙面出现水渍、墙皮脱落，房间木地板有不同程度的鼓起等现象原因无法确认。在案外人使用涉案房产过程中，被告在2012年6月底即接到案外人的通知，发现涉案房产有渗水的现象，并通知了修理工进行了修理，但是并未将出现的问题解决，直至2012年8月下旬被告通知原告涉案房产出现上述情况，而此时房产已经出现了水渍、墙皮脱落，房间木地板有不同程度的鼓起的情况。且不论涉案房产出现的上述情况属于哪方的责任，被告在知晓涉案房产出现水渍等的情况后，经委托维修但是在未维修好的情况下，未及时对房产进行维修，造成了涉案房产损害进一步扩大，墙面和地板的损坏，被告对此有过错，应当承担相应的责任。原告在2012年8月26日查看涉案房产后，在双方争执谁应当承担责任的问题时，也并未及时对涉案房产予以维修，造成了损失的进一步扩大，亦应对涉案房产的损坏承担一定的责任。涉案房产原告委托案外人深圳市瑞祥装饰工程有限公司对墙壁及地板进行了修缮，支出了修缮费用人民币15000元，因现对涉案房产的损失已经无法进行鉴定，故本院酌定原、被告对房屋修缮所产生的损失各承担一半的责任，即被告应当向原告支付涉案房产修缮费用人民币7500元。被告主张涉案房产渗水的原因是墙体内水管软化漏水，并未提交证据予以证明，只是属于被告的单方推测，在此本院不予采纳。被告在向原告交付房产时，双方确认了冰箱不制冷，卧室空调无法开机，微波炉无法暂停等故障，原告委托对冰箱进行了修理，花费了人民币600元，并提供了维修发票，对此费用应当由被告承担。其他维修费用，因原告未向本院提供维修发票，本院对该项维修无法确定，对此项请求本院不予支持。被告在向原告交付房产时，未向原告交还电梯卡、信箱钥匙以及交纳水电管理费的银行卡，也势必造成原告一定的损失，在此本院酌定被告赔偿原告损失人民币200元，原告此项主张超出部分，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，本院认为，原告和被告约定的租赁期限至2012年10月17日，除45天的免租期外，被告无论房屋出租与否，按月向原告支付租金。被告向原告支付租金至2012年8月，在合同期满将涉案房屋交还原告，但未支付剩余租赁期限的租金，构成违约，被告仍需向原告支付剩余期间的租金人民币5250元（3500元×1.5月）。被告主张已经通知原告终止合同，但未提交证据，对此主张本院不予采纳。被告主张被告仅仅是受托人而非承租人，原告应当向承租人主张权利。本院认为，原告与被告签订的《委托代理存房业务合同书》兼具有租赁合同的性质，合同中明确约定了被告支付租金的义务，原告向被告主张支付租金，理由充分，本院予以支持。被告的这一主张不能成立，本院不予采纳。被告还主张原告提供的房屋不符合约定，是原告违约，被告有权拒付后来的租金及管理费，对此本院认为，原告将涉案房屋交付给被告时，符合约定的使用用途，在出租过程中出现渗水等原因将房屋的墙壁和地板损坏，被告并未提供证据证明系原告的原因所造成的此种情况，仅凭推论来说明是原告的责任，理由并不成立，对此主张本院不予采纳。原告请求被告支付所拖欠费用每日千分之三的滞纳金，因该滞纳金约定过高，被告请求予以调整，本院酌定按照银行同期贷款利息支付延期付款的违约金。同理，被告应当按照银行同期贷款利率向原告支付所拖欠的物业管理费、有线电视费的违约金。在涉案房屋交还原告后，原告对涉案房屋及电器进行了修缮，并向被告主张修缮期一个月的租金及管理费，对此本院认为，双方在合同中并未对此作出约定，并且对涉案房屋的损坏亦应承担一定的责任，故原告的这一请求，理由不成立，本院不予支持。
深圳市罗湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，作出如下判决：
1、被告深圳市居安美业房地产经纪有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告张X支付房屋修缮费用人民币7500元。
2、被告深圳市居安美业房地产经纪有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告张X支付剩余期限的租金人民币5250元、所拖欠的管理费人民币519.6元、所拖欠的有线电视费人民币63.1元以及上述款项的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率从2012年12月26日计至还清之日止）。
3、被告深圳市居安美业房地产经纪有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告张X支付电器维修费用人民币600元。
4、被告深圳市居安美业房地产经纪有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告张X支付电梯卡、信箱钥匙以及银行卡丢失的赔偿款人民币200元。五、驳回原告张X的其他诉讼请求。
【法官后语】
原告和被告所签订的《委托代理存房业务合同书》，从形式上看，这是一个委托合同。根据我国《合同法》，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同的特点为：1、委托合同是以为他人处理事务为目的的合同；2、委托合同的定立以委托人和受托人之间的相互信任为前提，委托合同可以是无偿也可以是有偿合同。从合同的约定中，可以看出，原告将涉案房产委托被告代理出租，被告与承租方签订租赁合同书；被告将收取的租金交给原告等。符合委托合同的性质。
但该份《委托代理存房业务合同书》的约定内容，又具有租赁合同的性质。根据我国《合同法》，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同；承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
在本案中，《委托代理存房业务合同书》性质的认定，决定了被告是否需要向原告承担相应的赔偿责任的关键所在。如果认定该合同属于委托合同，则涉案房产的出租方为原告，被告作为原告的代理人的身份代理原告出租涉案房产，合同的权利义务应当由原告享有和承担。如果委托合同没有明确约定，则原告的损失不可以向被告主张，而只能向承租人主张。如果认定该合同属于租赁合同，则原告和被告之间则形成租赁法律关系，被告和实际承租人形成的也是租赁合同（转租）关系，如果实际承租人对租赁物造成损害，原告即可向被告按照合同约定和法律规定主张权利。
在本案中，本院认定原告与被告签订的《委托代理存房业务合同书》具有租赁合同的性质，遂作出了被告赔偿原告损失的判决。在实践中，诸如此类“房屋银行”合同的名称及内容的约定也多种多样，业主在签订合同时，应当注意、慎重。
1、近年来出现“房屋银行”这种现象，主要原因是房屋的业主没有掌握足够的信息或资源，或没有时间或精力去管理房屋的招租、出租的一系列事情。而房屋中介公司则是专门从事房产买卖或租赁的专门机构，掌握大量的资源，能够方便及时的将房产出租，并且得到较为合理的房屋租金。基于此，房产中介公司则从业主的手中承租房产，再将该房产出租，约定每年业主要给中介公司一定时间的空窗期（一般为一个月或一个半月），其余时间的租金由中介公司支付给业主，而中介公司赚取空窗期租金作为利润。在此期间无论房产是否出租，中介公司均需向业主支付租金，从这里可以看出，中介公司和业主之间并非委托关系，而是租赁关系（如系委托关系，则在房屋未出租的情况下，受托人是不需要向业主支付租金的）。
2、一般在此情况下，业主和实际的承租人之间并不直接发生关系，甚至不见面，更有甚者，中介公司阻止业主和承租人直接见面，以避免业主和承租人直接发生租赁关系，而撇开中介公司的情形。这样一来，如果发现涉案房屋或设施被损坏、欠缴相关费用的情形，业主很难向实际承租人主张。基于合同的约定，认定业主和中介公司之间属于租赁法律关系则能够保护业主的合法权益。并且诸如《委托代理存房业务合同书》之类的委托合同一般是由中介公司提供的格式版本，业主很难作出修改，在合同的条款中经常会有一些免除中介公司责任而加大业主责任的条款，这些条款应当是无效的;有些合同条款在发生歧义时应当按照不利益中介公司的意思解释。
3、业主和中介公司之间的合同约定了业主将房产交付中介公司，中介公司在扣除了免租期后，每月将租金交付给业主，如果使用不当，造成房屋及附属设备损坏的，中介公司负责赔偿等等，诸如此类的条款均为租赁合同性质的体现，并不符合委托合同的性质。故应当认定此类房屋托管性质的合同应当为租赁合同。中介公司作为房屋的承租人和出租人，应当尽到承租人和出租人的义务和责任，在发生损害赔偿时应当按照合同的约定进行赔偿，而不是抛开一切责任。

4、在实践中，中介公司在合同名称及合同的条款上往往设定成诸如委托合同的形式，从而在租赁过程中发生纠纷时主张自己不是合同的当事人，什么责任也不承担，直接损害了业主的利益。业主在签订诸如此类的合同时应当仔细阅读合同的内容，必要时在备注条款中添加辅助条款，来约束和限制中介公司逃脱责任的做法，保护自己的合法权益。