“书面催缴”是否是物业公司起诉业主追缴物业费的前置程序

        深圳房产律师，”书面催缴”是否是物业公司起诉业主追缴物业费的前置程序

      【裁判要旨】

　　物业服务企业起诉业主缴纳物业费前是否需要先书面催缴才能起诉？本案给出明确规定，即物业服务企业起诉前应当先经书面催缴程序才能起诉。

　 【深圳法律顾问 案情】

　　原告：物业管理有限公司。

　　被告：李某昌、李某红

　　原告物业管理有限公司诉称:凯源小区至今未成立业主委员会，凯源小区的物业服务企业由开发商福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司选聘。由于凯源小区的前物业服务企业终止提供物业管理服务，则选原告为凯源小区物业服务企业，经双方协商后，于2011年10月30日签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告提供凯源小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计收，多层住宅、杂物间的物业服务收费标准均为0.45元/平方米等。被告系凯源小区B3栋某室的业主，其住宅面积115.5平方米。原告对被告居住的凯源小区实施规范的物业管理，为各业主提供完善的物业服务管理，履行自己应尽的义务。但是被告不按《前期物业管理服务合同》约定及相关法律法规规章规定向原告缴纳物业服务费，截止2013年11月30日，被告已累计拖欠25个月的物业服务费1299元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告李某昌、李某红立即向原告支付物业服务费人民币1299元。

　　被告李某昌、李某红均未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状。

　　在本院审理过程中，原告物业管理有限公司为证明其主张向本院提供以下证据材料:1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、丁文华身份证（复印件）各1份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2、福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司签订的《商品房买卖合同》、入住合约各1份，证明被告系凯源小区B3栋405室的业主，其住宅面积115.5平方米；3、漳平市城乡建设规划局证明1份，证明漳平市凯源锦绣名城小区至今未成立业主委员会；4、福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》1份，证明福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司选聘原告为凯源小区物业服务企业，经双方协商后，于2011年10月30日签订《前期物业管理服务合同》；5、漳平市城乡建设规划局证明1份，证明福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》已报漳平市城乡建设规划局备案；6、原告的资质证书1份，证明原告的资质等级；7、关于要求限期支付物业服务费的函、漳平市凯源锦绣名城B3栋405室缴费情况公示、缴费通知单、顺风速运单、物业缴费通知及照片（复印件）各1份，证明原告多次以多种形式向被告催缴物业服务费；8、龙岩市普通住宅物业服务等级指导性收费标准（龙发改价[2007]房134号）1份，证明龙岩市普通住宅物业服务等级指导性的收费标准。

　　被告李某昌、李某红未向本院提供证据材料。

　　本院认为，被告李某昌、李某红未到庭参加诉讼，又没有书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃对本案事实及证据所享有的抗辩权、质证权。原告提供的证据，内容真实客观，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，可作为认定案件事实的根据。

　　经审理查明：2011年10月30日，福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司与原告物业管理有限公司签订了《“凯源锦绣名城”前期物业管理服务委托合同》。福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司将其开发的坐落于漳平市凯源锦绣名城小区委托给原告管理。李某昌、李某红系凯源小区B3栋405室的业主，其住宅面积115.5平方米。被告李某昌、李某红自2011年10月30起未向物业管理有限公司交纳物业管理服务费用。原告物业管理有限公司于2013年6月26日向被告李某红发要求限期支付物业服务费的律师函，2013年10月22日向被告李某昌、李某红发送物业管理费等费用催缴通知单，2013年10月23日通过特快专递向被告李某昌、李某红邮寄催缴通知单，并自2013年10月25日起在小区物业宣传栏等处张贴物业管理费等费用催缴函。

　　【审判】

　 本院一审认为：原告物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其与福建省平潭县凯源房地产有限公司漳平分公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。物业管理有限公司履行了“凯源锦绣名城小区”小区的物业管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。李某昌、李某红作为该小区的业主，在接受物业管理有限公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。李某昌、李某红未依约向物业管理有限公司支付自2011年10月30日起的物业管理服务费用，违反了合同的约定，故原告物业管理有限公司要求被告李某昌、李某红支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物业管理服务费的请求，合法有据，本院予以支持。判处被告李某昌、李某红于本判决生效之日起十日内向原告物业管理有限公司支付自2011年10月30日起至2013年11月30日止的物业管理服务费人民币合计1299元。

　【评析】

　 深圳常年法律顾问 该案物业服务企业起诉业主缴纳物业费前是否需要先书面催缴才能起诉？

　　一、本案争议的焦点

　　本案在司法实践中出现两种意见：

　 一种意见认为“书面催缴”不是物业服务企业起诉业主欠费的前置程序，其观点认为物业服务企业要求业主支付物业费的权利是基于合同请求权，物业服务企业为业主提供服务，业主就应当支付费用，根据合同意思自治原则，当业主违反该种义务时，物业服务企业有权依照合同起诉业主要求其缴纳物业费。法律规定“书面催缴”程序仅涉及物业服务企业追索物业费的诉讼时效问题。如果作为前置程序，这是剥夺了物业服务企业的诉讼权利，即如果物业服务企业未进行书面催缴，就予以驳回，只有重新书面催缴，限期缴纳后业主仍不缴纳的，物业服务企业才能通过诉讼途径维护自己的合法权益，这不但费时费事，也违法了立法的目的，既然业主已经拖欠物业费，物业服务企业的请求权就应当得到支持。将“书面催缴”作为前置程序有牺牲物业服务企业权益的嫌疑。

　　另一种意见认为，“书面催缴”是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序。法院在受理物业服务企业起诉业主欠费的物业费案件时应严格审查物业服务企业是否履行了书面催缴义务，如果物业服务企业未按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定未向欠费业主书面催缴物业费，直接向法院提起诉讼的，人民法院应当告知其先依照该条的规定向欠费业主书面催缴的，如果其坚持起诉，人民法院应当驳回起诉。

　　漳平市人民法院支持第二种意见，即“书面催缴”应为物业服务企业向业主追缴物业费的前置程序。理由如下:

　　一、法律明确规定

　 《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上述法律规定已经明确将“书面催缴”作为物业服务企业起诉的前置程序。因《物业管理条例》第六十七条存在如果业主委员会不督促业主限期交纳，其存在不作为现象，则物业服务企业不能向人民法院起诉的弊端。因此出台《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解决了《物业管理条例》第六十七条在适用上的不合理之处，将业主委员会的催告改为物业服务企业书面催交，明确在业主欠费的情况下，物业服务企业必须书面进行催收，在书面催收无果的情况下方可通过诉讼方式主张权利，否则，物业服务企业将承担败诉的风险。

　　二、必要性

　 物业服务企业在起诉前，向业主“书面催缴”十分必要。笔者认为，业主欠费不缴纳是有多种原因，一方面因对物业服务不满、也有可能是物业费太高或者存在重复收费等原因故意欠缴，另一方面有可能是因为工作繁忙及长时间出差外地而忘记去缴纳物业费，并非恶意不缴。通过“书面催缴”，可以提醒忘记缴纳物业费的业主主动去缴纳，也可以提供给物业公司与恶意不缴纳的业主进行沟通的机会，了解业主的请求，从而更好的缓解物业服务企业与业主的关系，促进小区的和谐。还可以为业主缴纳物业费提供一定的宽限期和准备时间，这样可以减少物业服务企业诉讼，破坏业主与其的服务关系。

　　三、合理的价值

　 笔者认为，将“书面催缴”作为前置程序，其体现合理的价值。目前，物业服务企业起诉业主缴纳物业费的案件越来越多，如果不以“书面催缴”作为前置程序，则会使物业服务企业将诉讼作为其追缴物业费的手段，则法院成为其追缴的工具，这不仅浪费大量的司法资源，还会引发社会不稳定的现象的产生。将“书面催缴”作为前置程序，就如上述所说的可以给物业服务企业和业主一次沟通的机会，消除双方的误会，增强物业服务企业服务的责任，促使其提高服务意识，提高服务水平，满足业主的要求，从而形成物业服务企业和业主相互信任、相互理解的良性服务链条，促进小区人文环境和服务环境更加和谐稳定。

　　因此，本案中，原告物业管理有限公司提供的证据中就有书面催缴的相关证据情况下，判决两被告缴纳物业费，是正确的判决。