开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同收回房屋

  【基本案情】

　　2015年1月，开发商与吴某签订《商品房买卖合同》，双方约定：吴某以1338507元的价格购买开发商开发建设的房屋一套。吴某首付房款408507元，剩余房款93万元办理银行按揭（吴某另行与银行签订《个人住房借款合同》）。若因吴某未能按《个人住房借款合同》规定按期向银行偿还贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，导致开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商有权单方面解除合同并收回房屋，吴某需承担总房款20%的违约金。上述合同签订后，吴某按约定支付了首付款，银行亦依约发放了93万元的贷款，并转入开发商账户。开发商也向吴某交付了房屋，吴某以房屋向银行办理预抵押。但吴某自2017年3月起未按期偿还贷款本息。银行以开发商系阶段性担保人为由，径直在某开发商保证金扣划了所有剩余贷款本息85万余元。为此，开发商诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，吴某协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并返还房屋，支付违约金267701元。

　　【分歧】

　　本案中，开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同并收回房屋，有两种不同的观点。

　　第一种观点认为，开发商有权解除购房合同并收回房屋。《商品房买卖合同》约定了合同解除的条件，在所附条件成就时，即开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商请求解除合同有事实和法律依据，应予以支持。

　　第二种观点认为，开发商无权解除购房合同并收回房屋。尽管双方在合同里约定开发商承担阶段性保证责任而受到损失时，开发商有权单方面解除合同并收回房屋。但因吴某与开发商签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，开发商后来替吴某向银行还贷，属于开发商按担保借款合同中的约定履行了保证义务，开发商享有担保追偿权。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点。理由如下：

　　开发商无法行使约定解除权。在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。本案中，在本案中，吴某采取首付+贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，依据《合同法》第九十一条“合同消灭的原因 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，开发商显然无法行使约定解除权。

　　法律并未赋予开发商法定解除权。开发商的法定解除权只有一个，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。否则会导致购房者已经办理完预告登记的房屋转移给开发商，等同于“流质”，为法律所禁止。深圳法律顾问

　　开发商行使解除权存在现实障碍。在司法实践中，购房者常常为诸多案件的被执行人，所购房屋办理了所有权初始登记，时常出现其他法院预查封和轮候预查封的情形，或者存在购房者将所购房屋出售给案外人，涉及善意第三人之权利义务。因此，开发商承担阶段性担保后，部分法院判令解除购房合同并收回房屋，常常会遇到查封问题或者涉及第三人权利义务，导致执行难。

　　开发商享有担保追偿权。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，吴某依法对案涉房产享有物权期待权，即便开发商承担阶段性担保责任，其仅对吴某享有普通债权，不享有物权请求权。关于开发商的权利救济，根据《担保人》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。即开发商承担担保责任后享有向吴某主张担保追偿责任，要求吴某返还其代偿的贷款本息。

　　（作者单位：江西省南昌市西湖区人民法院）