深圳市房地产纠纷律师

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　　再审申请人洪某因与被申请人海南某某产业开发有限公司(以下简称某某公司)及原审第三人海南某某实业发展有限公司(以下简称某某实业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2018)琼民终58XX号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出(2019)最高法民申47XX号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人洪某及其委托诉讼代理人，被申请人某某公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审第三人某某实业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　洪某申请再审称，(一)原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。洪某在原审中提供了《认购书》《认购审批表》《关于提交相关购房凭证的通知》《情况说明》《某某公司关于自行管理财产和营业事务的阶段性工作报告》《商品房网签备案表》等证据材料，足以证实洪某原出借给某某实业公司的500万元借款已经转为应付给某某公司的500万元购房款。1.双方签订的《认购书》载明购房定金为500万元，而本案的购房款亦为500万元，显然，在签订《认购书》时某某公司已经确认洪某之前支付给某某实业公司的500万元借款转为500万元购房款。另外，某某公司完成了认购审批，同样说明某某公司确认借款转为购房款。2.某某公司送达给洪某的《关于提交相关购房凭证的通知》载明“经查，你方与某某(公司)签订商品房买卖合同/认购书，但(部分)购房款系交付给了某某实业公司”，可见某某公司在破产重整期间经过核查后已经确认洪某出借给某某实业公司的500万元借款转化为购房款。3.某某实业公司出具的《情况说明》明确表示洪某出借给某某实业公司的借款已经转为购房款，并已经支付给某某公司。4.《海南某某产业开发公司关于自行管理财产和营业事务的阶段性工作报告》可以证明某某公司与某某实业公司存在人格混同，以及将借贷关系转化为商品房买卖合同关系的情形。5.按照商品房买卖流程和交易习惯，在签订《商品房买卖合同》前，开发商会与购房者先签订《认购书》，收取一定金额的预付款或定金，之后办理《商品房买卖合同》网签。本案《认购书》签订于2014年3月12日，《商品房买卖合同》签订于2014年11月，如果洪某未支付购房款，某某公司不要求洪某支付定金，也不解除认购书，还与洪某签订《商品房买卖合同》并进行网签，显然不符合常理和交易习惯。6.某某公司与某某实业公司存在人格混同，案涉房屋购房款已经完成支付。(二)原审在举证责任分配上适用法律错误，导致判决结果错误。1.某某公司已经破产重组成功，该公司审计报告可以证明其与某某实业公司之间的资金往来情况，洪某在原审中要求某某公司提供破产重整期间的审计报告。某某公司未提供，应当推定其收到500万元。2.李某是某某公司员工，是洪某购房的经办人，洪某已经向原审法院申请证人李某出庭作证，某某公司未安排李某出庭作证，应当推定洪某的主张成立。原审判决由洪某承担举证不能的不利后果，属适用法律错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求撤销一、二审判决，改判某某公司继续履行编号为20141102550238的《商品房买卖合同》。

　　某某公司辩称，(一)洪某与某某公司之间没有成立商品房买卖合同关系，且双方均未实际履行合同义务。案涉《商品房买卖合同》虽然进行了网签，但某某公司并未签字盖章，该合同并未生效。网签只是规避商品房买卖风险的行政行为，并不具有实质上的法律效力，更不代表双方的最终意思表示，案涉合同并未成立且生效。认购书亦只是签订商品房买卖合同的预约，其效力不能等同于商品房买卖合同。(二)洪某未能举证证明其已经支付500万元购房款的事实，依法应当承担举证不能的法律后果。洪某未提供证据证实将500万元借款用于某某公司房地产项目的开发建设，以及某某实业公司采用筹款方式向其销售房产，也无任何证据证明某某实业公司与洪某或某某公司就将前述借款转化为购房款达成了合意。破产重整期间某某公司提交的财务专项审计报告等材料均未显示有关洪某500万元借款已转化为购房款的记录。(三)洪某与某某实业公司的借款关系与本案没有关联，洪某作为投资者，并没有购买房屋的真实意思表示。

　　某某实业公司未陈述意见。

　　洪某向一审法院起诉请求：判令某某公司继续履行编号为20141102550238的《商品房买卖合同》。

　　一审法院认定事实:2009年12月30日，洪某与某某实业公司签订借款协议，双方对借款金额、借款用途、借款利息、财务管理费、还款方式等均有明确的约定。签订借款协议当天，某某实业公司向洪某出具《承诺书》，承诺洪某可以按照优惠政策进行购房。同日，案外人金辉代洪某向某某实业公司支付500万元。

　　2014年11月9日，某某公司与洪某签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定洪某购买位于三亚市吉阳镇荔枝沟社区的“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心”一期度假酒店项目第17-5#幢-1层全幢(F型)别墅，双方签订了该房屋的认购书，并签订了商品房买卖网签合同。《商品房买卖合同》第六条和第七条及《合同补充协议》第十条第一款分别约定：“买受人应于签约当日付清全部房款;买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……”“任何一方根据《合同》或本补充协议在书面解除通知发出(以邮寄凭证上的邮戳为准)后第七日即视为合同、补充协议解除日”。

　　2016年9月18日，一审法院作出(2016)琼02破申1号民事裁定书，裁定受理某某公司破产重整申请。某某公司破产重整过程中，一审法院作出《管理人职责和债务人职责划分清单》，由某某公司负责决定履行或者解除重整申请受理时某某公司与对方当事人均未履行完毕的合同。

　　某某公司先后通过邮寄的方式向洪某发送《关于提交相关购房凭证的通知》《关于商品房买卖合同清理情况的通知》及《关于〈异议书〉的复函》，明确告知洪某提供相应的购房款支付凭证，因洪某未提供相应证据，某某公司通知洪某不予继续履行该购房合同。洪某提出异议申请后，某某实业公司于2017年4月18日作出情况说明，认可其向洪某认筹500万元，并汇入某某公司账户。2017年5月10日，某某公司向洪某答复称对洪某提出的异议不予确认，并告知其可在收到复函之日起15日内直接向人民法院起诉。

　　一审法院判决：驳回洪某的诉讼请求。

　　洪某不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并改判支持洪某一审诉讼请求。

　　二审法院对一审认定的事实予以确认。另查明，洪某与某某公司签订《认购书》(未记载日期)，约定：洪某购买案涉房屋，付款方式为一次性付款，总房款共计500万元(含认购定金500万元)，并在指定期限内签订商品房买卖合同;买方在当日向卖方缴纳定金500万元，该定金在双方签订商品房买卖合同后即转为购房款。2014年3月12日，双方签署了《认购审批表》。

　　二审法院认为，二审争议的焦点是：洪某主张继续履行与某某公司签订的房屋买卖合同是否有事实和法律依据。

　　洪某于2009年12月30日与某某实业公司签订借款协议，双方对借款金额、借款用途、借款利息、财务管理费、还款方式等均有明确的约定，双方借款事实清楚,法律关系明确。洪某于2014年11月9日与某某公司签订《商品房买卖合同》，双方构成商品房买卖关系。某某实业公司与某某公司系两个依法成立的独立的企业法人，洪某与某某实业公司之间的借款合同关系和洪某与某某公司之间的房屋买卖合同关系分属两个不同的法律关系。洪某与某某公司签订《商品房买卖合同》后，未依约向某某公司支付房款，其主张借给某某实业公司的500万元为其购房款。因此，本案的关键问题是洪某借给某某实业公司的500万元是否已经转为其向某某公司购房的应付房款。

　　2016年9月18日,某某公司进入破产重整程序。某某公司在破产重整中经清理发现，虽然洪某是与某某公司签订了购房合同，但款项系交付给了某某实业公司，为此，某某公司致函洪某，要求其提交相关的购房合同及付款凭证等材料。经对洪某提交的资料进行审查，某某公司并不认可洪某支付给某某实业公司的500万元已经作为洪某的购房款支付给了某某公司。虽然某某实业公司也出具了情况说明，认可其向洪某筹款500万元，并汇入某某公司账户。但某某实业公司对洪某所作的情况说明不对某某公司产生法律约束力，无证据证明该款已经汇入某某公司账户，洪某也不能证明某某公司对此曾经予以认可。洪某无证据证明某某实业公司将前述500万元借款用于案涉项目的开发建设以及某某公司通过某某实业公司采用筹款方式向其销售房产，也不能证明三方就该借款转为购房款达成了合意。一审判决认定洪某至今未向某某公司支付购房款已属严重违约，并无不当。依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条以及《合同补充协议》第十条规定，某某公司有权解除案涉《商品房买卖合同》，因此，某某公司不予继续履行案涉购房合同有事实依据，洪某上诉主张继续履行《商品房买卖合同》的理由不能成立。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　再审中，洪某向本院提交了某某公司的企业机读档案登记资料及关于公司设立的工商登记材料，拟证明：1.某某公司于2009年3月设立，某某实业公司是该公司唯一股东;2.2013年1月16日至2014年4月14日，某某实业公司持有某某公司51%股权;3.2014年4月14日起，某某实业公司持有某某公司45.9%股权;4.至2014年12月15日，某某实业公司和某某公司的法定代表人均是徐泽宪。经质证，某某公司对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。某某实业公司未发表质证意见。经审查，当事人对该证据的真实性、合法性没有提出异议，且该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。

　　再审审查中，某某公司向本院提交了中喜会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的中喜深专审字[2017]第0008号《某某公司专项审计报告》。洪某认为上述审计报告可以证明某某公司与某某实业公司存在人格混同的情况。因上述证据系某某公司重整过程中，专业机构接受某某公司管理人委托出具，双方当事人对该证据真实性均无异议，本院予以采信。

　　根据上述采信的证据，以及庭审审查，再审查明如下事实：

　　1.某某实业公司和某某公司的股权、人员关联情况：2009年4月2日某某公司成立，当时公司名称为“海南中度房地产开发有限公司”。2010年12月30日之前，某某实业公司是某某公司的唯一股东，2013年1月16日至2014年4月14日，某某实业公司持有某某公司51%股权，2014年11月9日某某实业公司持有某某公司45.9%股权。2014年11月9日之前某某公司和某某实业公司的法定代表人均为徐泽宪。

　　2.《某某公司专项审计报告》记载有“根据购房合同、客户收据、房款打款凭证、客户声明等，调增某某实业(公司)收取涉及39套房产的部分房款共计121039650元”“所销售的房产中涉及某某实业(公司)收款及通过房产融资、以房抵债等情况”“经查阅某某(公司)的电子账套记录，注意到……某某实业(公司)将代收的房款19559200元转给某某(公司)”等内容。

　　3.2016年11月30日，某某公司向洪某出具《关于提交相关购房凭证的通知》，载明“经查，你方与某某(公司)签订了商品房买卖合同/认购书，但(部分)购房款系交付给了某某实业(公司)。目前，某某(公司)正在清理相关的商品房买卖合同/认购书，请你方向某某(公司)提供与商品房买卖合同/认购书相关的所有资料，包括但不限于：商品房买卖合同/认购书，相关补充协议(如有)等，并请你方书面说明将(部分)购房款交付给某某实业(公司)的原件和过程等。”2019年12月16日经本院询问，某某公司陈述在公司重整过程中进行债权债务清理时，发现与洪某购房有关的资料有《商品房买卖合同》《借款协议》《认购书》。

　　4.2017年4月18日某某实业公司向洪某出具《情况说明》，载明因某某公司的相关资质还在办理中，由某某实业公司向客户筹款，其中于2009年12月30日向洪某筹款500万元，返还认筹款的方式有两种：一种是按照本息约定以及财务管理还款，一种是选购“三亚龙泉谷”(暂名)项目的任一款产品;洪某选择后者;当日洪某通过金辉向某某实业公司转款500万元;后某某实业公司将该笔筹款作为洪某的购房款汇入某某公司账户。

　　5.本案在再审审查中，某某公司陈述，在破产重整程序中，如果查明属真实有效的商品房买卖关系，且已经支付购房款，相应合同应当履行，约有140份商品房买卖合同已经履行。

　　洪某、某某公司对一、二审查明的其他事实无异议，本院予以确认。

　　本院再审认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：洪某与某某公司是否实际成立商品房买卖合同关系;洪某是否实际支付了购房款;案涉《商品房买卖合同》是否应当继续履行。

　　首先，关于商品房买卖合同是否成立的问题。在本案一、二审诉讼过程中，某某公司提出其有权解除《商品房买卖合同》的抗辩意见，并未提出案涉合同未成立或未生效的抗辩意见，一审中某某公司对洪某提交的《认购书》《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可某某公司与洪某签订了《商品房买卖合同》，某某公司还向一审法院提交了《认购协议》《认购审批表》《商品房买卖合同》用于证明洪某未按约定支付购房款。上述事实足以表明某某公司与洪某之间签订了《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖合同关系。现某某公司在再审中提出其与洪某没有成立商品房买卖合同关系，与其原审中的主张与举证不符，本院不予采信。

　　其次，关于洪某是否实际支付购房款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”对洪某是否实际支付购房款的事实，应根据上述举证规则予以认定。经审查，目前虽无直接证据证明某某实业公司、某某公司、洪某三方达成书面协议，将洪某向某某实业公司提供的借款转化为洪某应向某某公司支付的购房款，但综合本案全部事实，可以认定三方实际认可上述款项性质的转化。其一，洪某与某某实业公司签订《借款协议》的当天(2009年12月30日)，某某实业公司即向洪某出具《承诺书》，承诺洪某可以按约定优惠政策购房。2017年4月18日某某实业公司又向洪某出具《情况说明》，载明2009年12月30日向洪某筹款500万元，当时约定的还款方式包括“按照本息约定以及财务管理还款和选购‘三亚龙泉谷’(暂名)项目的任一款产品”，洪某选择选购房屋，某某实业公司已将该笔筹款作为洪某的购房款汇入某某公司账户。其二，洪某向某某实业公司提供借款后，某某公司与洪某签订了《认购书》和《认购审批表》，载明付款方式为一次性支付总房款500万元，之后双方又签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并办理网签手续。其三，某某公司与某某实业公司存在股权上的关联关系，2009年12月30日某某实业公司向洪某借款之时，某某实业公司是某某公司的唯一股东，2014年3月12日签订案涉房屋《认购审批表》时，某某实业公司持有某某公司51%的股权，2014年11月9日《商品房买卖合同》签订并办理网签时某某实业公司持有某某公司45.9%的股权，且直至此时某某公司和某某实业公司的法定代表人均为徐泽宪。其四，《某某公司专项审计报告》显示确实存在某某实业公司代某某公司收取购房款或以房抵债的情形，某某公司在清理债权债务时亦发现有与洪某签订的《商品房买卖合同》《借款协议》《认购书》，并在其向洪某出具的《通知》中，载明“经查，你方与某某(公司)签订了商品房买卖合同/认购书，但(部分)购房款系交付给了某某实业(公司)”。综合上述事实，可以查明案涉《商品房买卖合同》签订和履行时，某某公司和某某实业公司存在关联关系，两公司法定代表人同为徐泽宪，且两公司间存在某某实业公司代某某公司收取购房款的情况，某某公司不但存有其与洪某签订的《商品房买卖合同》，还存有洪某与某某实业公司签订的《借款协议》，现某某实业公司亦提出已将500万元交付给某某公司。综上，根据双方当事人在本案提供的证据，结合相关事实，应当认定洪某向某某实业公司提供的500万元借款已转化为其应向某某公司支付的购房款。

　　最后，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪某已向某某实业公司交付了购房款，不存在洪某还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定某某公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据某某公司在本案中的陈述，在某某公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪某作为某某公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。

　　综上所述，洪某的再审请求成立，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销海南省高级人民法院(2018)琼民终586号民事判决;

　　二、撤销海南省三亚市中级人民法院(2017)琼02民初71号民事判决;

　　三、海南某某产业开发有限公司继续履行2014年11月9日与洪某签订的《商品房买卖合同》。

　　一审案件受理费46800元，二审案件受理费46800元，合计93600元，由海南某某产业开发有限公司负担。