找中介购房又跳单是否构成违约

　　【案情】

　　2021年2月，李某找到A房产中介，提出想购买一套100平米左右的三居室，并签订了看房协议书，协议约定：李某在看房后六个月内，李某或其委托人、代理人等与李某有关联的人，利用A房产公司提供的房源信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，应按实际成交价的1%支付违约金。该房源还在B房产公司挂牌出售，李某发现B房产中介报价较低，便通过B房产公司与卖家签订了买卖合同。A房产公司遂起诉李某至法院，认为其恶意“跳单”，应承担违约责任。

　　【分歧】

　　关于法院是否应判决李某违约，承担违约责任，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，李某和A公司签订的属于居间合同性质，李某最终通过B公司签订房屋买卖合同，却没有和A公司签订，故意跳过中介，违反了看房协议书的约定，属于恶意“跳单”行为，应承担违约责任，赔付实际成交价1%的违约金。

　　第二种意见认为，卖家不止将房源挂在一家中介公司，李某选择价款较低的B公司，不属于恶意“跳单”行为，无需承担违约责任。

　　【评析】

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　一般情况下，中介公司在带看之前，会和客户签订《居间合同》《确认书》《承诺书》《带看表》等文件，并且约定“禁止跳单”条款，目的是防止买方(及其配偶、亲属、朋友、指定第三方等)利用中介公司提供的房源信息，却跳过中介公司买卖房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。

　　李某是否“跳单”，是其承担违约责任的关键，要看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司，促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，李某通过A中介和B中介两家公司获得房源信息，最终选择了报价低的B中介公司成交，并不属于利用A中介公司的房源信息、机会，故不属于恶意“跳单”，不构成违约责任。

　　综上，笔者同意第二种意见。
 

　　(作者：王冰倩作者单位：江西省资溪县人民法院)