不符购房条件购房人规避政策买房 违约责任谁担

        深圳房产纠纷律师，不符购房条件购房人规避政策买房 违约责任谁担

      【案情回放】

　　2016年5月，肖女士夫妇与张某签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，向张某购买本市松江区的某套房屋。双方约定在2016年5月20日前支付95万元、于2016年7月30日前支付100万元，在2016年9月30日办理过户手续，余款以贷款方式支付；逾期付款超过15天的，张某可以解除合同。

　　其实，网签合同签订时，肖女士夫妇的社保缴纳时间离限购政策规定的“连续满60个月”还差两个月，但肖女士夫妇还是贸然签下了合同，并在《补充协议》中精心设计了一个“特殊条款”：若系争房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更系争房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行，但肖女士夫妇并未将其社保缴纳期限未满的情况告知张先生。

　　上述合同签订后，肖女士夫妇按约向张先生支付了首付款95万元，并着手实施预定计划：2016年7月27日，肖女士夫妇在民政局办理了离婚手续，7月28日致函张某，告知张某其已于7月27日离婚、暂时丧失购房资格的情况，承诺于2016年8月30日前恢复购房资格。后肖女士又于8月1日委托律师向张某发出《律师函》，称本应于7月30日前支付的1,00万元购房款，由于婚姻状态发生了变化，故决定暂缓支付，其已将该100万元汇入律师事务所进行资金监管。8月3日，肖女士夫妇重新登记结婚。8月8日，肖女士夫妇再次委托律师向张某发出《律师函》，要求按照补充合同的约定，重新网签合同。

　　事情至此，肖女士夫妇的计划终于真相大白：原来，肖女士夫妇是想通过离婚再结婚并重新签订网签版房屋买卖合同的方式，以此补足其真实购房时社保缴纳期限不足的时间，以实现其规避限购政策的目的！

　　但张先生在得知肖女士夫妇离婚的消息后却大吃一惊！张先生出售房屋是为了置换学区房，经中介居间认识了肖女士夫妇，得知彼此是同乡后，沟通也更为顺畅。张先生一直希望能早点过户，以便获得购房资格后去购买学区房。在谈合同时，其便要求最好是在8月前过户，肖女士夫妇满口答应，并说合同约定的9月30日过户是随便写写的，能提前就尽量提前。但之后，虽然张先生一直催促，肖女士夫妇却以种种理由推脱，要求将过户时间延后到9月。张先生至此对提前过户已不抱希望，只求能顺利履约，不影响其置换计划就好。谁知在这个节骨眼上，肖女士夫妇却离婚了！张先生这下可傻了眼：两人都是外地户籍，非已婚人士将不能购房，所以合同约定的过户时间可能都实现不了！虽然之后肖女士夫妇马上又复婚，但却又以必须重新签订网签版买卖合同为由，拒绝支付应当在7月30日前就支付的100万元，还将该笔款项交给其根本就不知晓的律师事务所进行资金监管！再想到肖女士夫妇向其隐瞒签约时社保缴纳期限不满的事实，张先生气愤不过，在催款几次但肖女士夫妇仍然不愿支付后，张先生于8月16日向肖女士夫妇发出解除函，称肖女士夫妇已经逾期15日支付购房款，按照合同约定，其有权解除合同，故告知肖女士夫妇合同解除，并要求肖女士夫妇按照合同约定承担违约金50万元。

　　双方协商无果，肖女士夫妇先诉至法院，要求判令张先生继续履行合同；张先生也提起反诉，要求解除合同并承担违约金。

　　法院经审理后认为，首先，肖女士夫妇在缔约时隐瞒其尚属于限购的事实，并意图通过在《补偿协议》中约定“婚姻状况发生变化后甲方需配合其重新签订网签版的《上海市房地产买卖合同》”条款，以及在合同签订后随即离婚又结婚的行为，来达到规避本市限购政策的目的，本身目的已经不正当。其次，肖女士夫妇这一“离婚又结婚”的过程，是否属于合同约定的“婚姻状况发生变化”，张先生在这种情况下是否负有与肖女士夫妇重新签订网签版房地产买卖合同的义务，本身即存有疑问。最后，在这种情况下，肖女士未能履行合同约定的付款义务，在7月30日前向张先生支付第二期购房款100万元。肖女士夫妇未经张先生同意将该100万元支付至律师事务所进行所谓的资金监管，不能视为已经履行了支付第二期购房款100万元的义务。现肖女士夫妇逾期付款超过15天，张先生按照合同约定享有合同解除权，故张先生要求解除合同的诉请合法有据，法院予以支持。同时，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及肖女士夫妇的过错程度，以及预期利益等因素，酌情确定肖女士夫妇支付张先生违约金8万元。

　　【以案说法】深圳法律顾问

　　2016年3月25日，上海市出台了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限，从自购房之日算起的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。而本案购房人明知其在本市不符合购房条件，向出卖方隐瞒了其被限购的事实，仍与出卖方签订《上海市房地产买卖合同》，其行为明显违背了诚实信用原则。随后，在合同履行过程中，购房人在符合购房政策后，不是积极与出卖方协商进行弥补，反而自作聪明离婚又复婚，要求出卖方“按约”与其重新网签，又将应付房款付至了某律所账户，导致合同约定的解除权成就。因此，购房人在签订房屋买卖合同时，应充分审查自身是否符合购房资格，向出卖方言明情况，达成合意，否则要承担相应的违约责任。

（作者单位：上海市松江区人民法院）